Архив журнала «Капитал»

Законодательство

Избежать штрафа и снизить кадастровую стоимость земли

Законодательство в сфере государственного земельного надзора движется в сторону ужесточения ответственности, отмечают эксперты. В области земельных отношений в 2015 году существенно выросли штрафы за административные правонарушения. Как избежать этих штрафов? — это лишь один из актуальных вопросов, которые «Капитал» задал специалистам регионального управления Росреестра.

Размеры санкций действительно увеличились. К примеру, для физических лиц, если кадастровая стоимость земельного участка не установлена, штраф теперь составляет от 10 тыс. до 20 тыс. рублей, вместо 1–1,5 тысяч, которые существовали ранее. Для юрлиц сумма выросла вдвое от 100 тыс. до 200 тыс. рублей.

Очевидно, что никому не хотелось бы допускать такие дорогие нарушения. Но как это сделать? Как часто проводятся проверки по нарушению земельного законодательства, какое количество нарушений выявлено в этом году? С этими вопросами наш журнал обратился к Ларисе Варфоломеевой, заместителю руководителя управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.

Управление осуществляет свою деятельность в области государственного земельного надзора в рамках кодекса об административных правонарушениях по статьям 7.1 — самовольное занятие земельного участка, 8.8 — нецелевое использование земельного участка и 7.34 — не переоформление в установленный срок права постоянного бессрочного пользования земельным участком юридическими лицами. Росреестр выявляет факты нарушений, привлекает виновных лиц к административной ответственности и передает информацию в компетентные органы.

Такие нарушения, по словам специалистов, выявляются очень часто. По состоянию на сентябрь месяц этого года, на территории области было проведено 3965 проверок. В 2108 случаях были выявлены нарушения, из них в 1406 случаях виновные лица привлечены к ответственности.

Без прав на землю

Насчет самовольного занятия земельного участка стоит сказать, что законодательство изменилось. Раньше статья 7.1 КОАП звучала как самовольное занятие земельного участка либо «использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю», сейчас — «использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законом прав на земельный участок».

— Суть в том, что законом предусмотрены некоторые случаи, когда право на земельный участок переходит в силу закона, — объясняет Лариса Варфоломеева. — К примеру, вы купили жилой дом, а земельный участок под ним не оформлен. Но по норме гражданского законодательства, а именно по 271 статье ГК, при приобретении права на объект недвижимости, к покупателю переходит право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости. Границы в этом случае устанавливаются органами местного самоуправления. То есть в данном случае, право на пользование земельным участком возникает в силу закона, если у предыдущего собственника земля была оформлена.

Обратная ситуация: если у вас есть договор аренды на землю, заключенный с администрацией города, но вы его не зарегистрировали в установленном законом порядке. Здесь есть основание для привлечения к ответственности по статье 7.1 КОАП: документ есть, но в силу закона договор аренды считается заключенным с момента государственной регистрации, следовательно, нет предусмотренных законом прав на земельный участок .

— Даже из этих примеров видно, что случаи абсолютно неоднозначные, нужно делать вывод по каждой конкретной ситуации, и уже при проведении проверок, возбуждении и рассмотрении дел об административных правонарушениях сотрудники управления на эти моменты обращают внимание.

Использование не по назначению

Другая статья, по которой очень активно работает Росреестр, это 8.8 КОАП — использование земельных участков не по целевому назначению

Допустим, есть земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для производства сельскохозяйственной продукции. Если вы построили на таком участке, к примеру, жилой дом, это нецелевое использование. Штрафы здесь такие же, как и за самовольное занятие земельного участка.

— Обычно мы выдаем предписание об устранении выявленных нарушений, если за срок, установленный предписанием, а чаще всего это полгода, нарушения законодательства не будут устранены, налагается штраф за неисполнение предписания и выдается повторное предписание на новый срок, — объясняет Лариса Варфоломеева. — И раньше так могло продолжаться до бесконечности. В случае неисполнения предписания, Управление направляет материалы в мировой суд для привлечения нарушителя по статье 19.5 КОАП. Сегодня у нас появилась обязанность направлять информацию в органы государственной власти области или органы местного самоуправления, которые в рамках своей компетенции могут совершать определенные действия, вплоть до освобождения земельного участка в судебном порядке.

В управление, по словам специалистов, приходит очень много обращений от граждан по нецелевому использованию земельных участков третьими лицами, но привлечь к ответственности по этой статье удается не всегда. Дело в том, что если земельный участок находится в пределах населенного пункта и муниципалитетом утверждены правила землепользования и застройки, он попадает под действие статьи 37 градостроительного кодекса, согласно которой собственник земельного участка может самостоятельно выбирать вид разрешенного использования из основных и дополнительных, установленных для этой территории.

— Проверки проводятся по плану, который разрабатывается ежегодно, но в случае поступления обращений от заинтересованных лиц, управление осуществляет и внеплановые проверки. Как показывает практика, чаще всего обращения касаются самовольного занятия земельных участков либо нарушения границ земельных участков смежных землепользователей, — рассказывает и.о. руководителя управления.

Три способа снизить кадастровую стоимость земли

В интервью нашему журналу Лариса Варфоломеева также отметила, что в ближайшее время управление ожидает рост числа заявлений от предпринимателей о пересчете кадастровой стоимости земли. Как показывает практика, основная часть таких заявлений поступает именно в конце года, чтобы в следующем налоговом периоде платить другие деньги. Поэтому мы не могли не задать вопрос, как можно снизить кадастровую стоимость земли.

Оказывается, сделать это сегодня можно тремя способами. И первый из них — изменить вид разрешенного использования земли.

Дело в том, что при определении кадастровой стоимости все земельные участки из земель населенных пунктов по целевому назначению делятся на группы. Вторая группа, к примеру, это индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), девятая — это участки промышленного назначения, пятая — под коммерческую недвижимость. Всего их семнадцать. И соответственно, при проведении государственной оценки, стоимость по этим группам разная — участок под коммерческую недвижимость обойдется гораздо дороже, чем под ИЖС.

— Очень часто в своей практике мы получаем такие обращения, что когда-то давно люди планировали заниматься бизнесом и взяли земельный участок под эти цели, который был соответствующим образом оценен, — объясняет Лариса Варфоломеева. — Но бизнес не пошел. Зато со временем на участке вырос дом, в котором эти граждане теперь живут. В такой ситуации самое простое — это обратиться в орган местного самоуправления, изменить вид разрешенного использования, в соответствии с фактическим использованием. И кадастровая стоимость земли будет пересчитана с момента учета изменений в Государственном кадастре недвижимости.

Недостоверность и ошибки

Второй способ — это комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которая создана при управлении. В комиссию можно обратиться по двум основаниям — недостоверность сведений об объекте, использованных при определении кадастровой стоимости, и установление в отношении объекта рыночной стоимости.

Допустим, ваш земельный участок имеет площадь две сотки, а в перечень объектов на определение кадастровой стоимости и документы об утверждении кадастровой стоимости он попал с площадью две тысячи квадратных метров. Естественно, налог будет приходить за две тысячи квадратов.

— И это недостоверность сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, — утверждает и.о. начальника управления. — В данном случае можно обратиться в комиссию, приложить документы из министерства имущественных отношений, подтверждающие недостоверность сведений.

Но этот способ — самый долгий. Потому что если комиссия принимает решение о недостоверности сведений, она не может установить иную стоимость. Решение комиссии должно быть направлено заказчику работ по кадастровой оценке (министерство имущественных отношений Иркутской области). Министерство должно направить информацию исполнителю работ, который обязан пересчитать кадастровую стоимость. Изменения, в свою очередь, должны быть утверждены постановлением губернатора региона. И только потом вступит в силу новая стоимость.

Как уверяют специалисты, самое частое заблуждение касается того, что можно подать документы о недостоверности в следующем случае. Допустим, земельный участок расположен в Мельничной пади. В перечень орган кадастрового учета все правильно включил и верно указал его местоположение. То есть ошибок в исходной информации нет. Оценщик же при проведении работ и группировке объектов оценки ошибочно включил этот объект в группу Байкальского тракта, где земли гораздо дороже. В итоге пользователь получил неверную кадастровую стоимость земли.

В данном случае в исходных документах все верно, а ошибка оценщика — это не недостоверность сведений об объекте оценки, и комиссия не может принять решение о пересмотре кадастровой стоимости по основанию недостоверности. В таком случае нужно обращаться с заявлением в министерство имущественных отношений, чтобы они в рамках гарантийных обязательств по государственному контракту работали с исполнителем работ по исправлению ошибки. Здесь, уверяют специалисты, цикл работ тоже получится длинный.

Легкий, но не дешевый способ

Третий и самый короткий по времени способ — это установить рыночную стоимость земли. Но этот же способ является самым дорогим. Статья 66 Земельного кодекса говорит о том, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, можно обратиться к любому оценщику, оценить свой земельный участок, подготовить на него отчет о рыночной стоимости и обратиться в комиссию, которая рассмотрит отчет на предмет соответствия его действующему законодательству.

Если расхождение между рыночной и кадастровой стоимостью окажется более 30%, необходимо представить положительное экспертное заключение, выполненное СРО оценщиков, члены которой определили рыночную стоимость.

Плюсы этого варианта развития событий: комиссия рассматривает заявление в течение месяца и в течение пяти дней после принятия решения направляет решение о пересмотре в орган кадастрового учета для внесения сведений в Государственный кадастр недвижимости. Минус только один: работы по оценке объектов, естественно, делаются не бесплатно. Сам отчет стоит порядка 10-20 тыс. рублей, экспертное заключение — от 30 тысяч.

— И если дело касается участков физических лиц, как правило эти затраты не рациональны — они окупятся не через год и не через два. А работы по государственной кадастровой оценке проводятся не реже чем один раз в пять лет, — уверяет Лариса Варфоломеева. — Ели же эта проблема коснулась юридических лиц, у которых большие площади и, соответственно, большие налоги, этот способ — лучшее решение проблем. И они этим пользуются: у нас в Иркутской области одна из самых загруженных комиссий на территории России. К примеру, по итогам прошлого года управление было на втором месте в этом рейтинге — в комиссию было подано заявлений более чем по 1960 объектам. По состоянию на 1 октября 2015 года в комиссию подано уже 702 заявления по 990 объектам недвижимости. Но, как уже было сказано, основная часть заявлений поступает в конце года, мы к этому уже готовы.

Ярослав Князев

"Капитал", иркутский торговый журнал № 12 (413) от 30.12.2015

Число просмотров: 2530

Свежий номер «Капиталиста»

В центре внимания

Свежий номер «Капитала»