Первый торговый центр в нашем городе появился чуть  более десяти лет назад в здании одного из закрытых за  ненадобностью заводов. Расположенный в центре города "Иркутский" очень быстро обрел популярность у  покупателей. Наверное, в первую очередь из-за того,  что давал замученным китайским ширпотребом иркутянам  почувствовать удовольствие от шоппинга.

Большая часть иркутских торговых центров расположена  в центральной части города — в Правобережном и  Октябрьском округах. Позиции у всех примерно  одинаковы. Однако лидерами по числу продаж стабильно  остаются Торговый комплекс, "Пассаж", "Иркутский", из  специализированных — "Фортуна", "Город мастеров",  "Электрон". Объяснить это можно, как более удачным по  сравнению с другими ТЦ месторасположением, так и тем,  что иркутяне в большинстве своем консервативны и  предпочитают делать покупки в привычных местах.

Популярны у покупателей — популярны и у  арендодателей. Вакантных площадей нет ни в Комплексе,  ни в том же "Иркутском", так же как и шансов попасть  туда начинающему предпринимателю. Очередь из желающих  торговать там чепэшников не уменьшается годами.  И это несмотря на самую высокую в городе стоимость  квадратного метра, обязательный выкуп права аренды и  плату за продление договора с администрацией.

НЕКОНЦЕПТУАЛЬНЫЕ ЦЕНТРЫ

Участники Российского совета торговых центров  определили критерии, обязательные для каждого ТЦ.  Это:

• единое управление имущественным комплексом  (включающим здания, сооружения, окружающую  территорию, коммуникации) специализированной  компанией, которая также взаимодействует и с  арендаторами торгового центра;
• достаточное количество парковочных мест для  посетителей центра (минимум 30-35 машиномест на  тысячу кв. метров торговой площади);
• наличие концепции объекта, разрабатываемой  совместно с девелоперами, консультантами и  архитекторами проекта (владельцы и девелоперы  торгового центра должны точно знать, какой объект  торговой недвижимости должен быть в каждом конкретном  месте, на какую целевую аудиторию он рассчитан, какой  площадью он должен обладать, чтобы быть  востребованным в данном торговом районе);
• площадь такого объекта торговой недвижимости, как  торговый центр, в среднем должна составлять 4,5-5  тысяч кв. метров.

В какой-то мере иркутские ТЦ данным критериям почти  соответствуют. За исключением одного, но самого  главного -- по-настоящему концептуальных торговых  центров в нашем городе нет. Большая часть из них  "нарезана" на мелкие сегменты, по пять-десять  квадратов, которые арендуют предприниматели, везущие  небрендовый товар из Турции и Китая. И лишь единицы  ("Планетарий", "Фортуна Гранд", "Вояж") предпочитают  работать с представителями раскрученных торговых  марок, уже заработавшими определенную репутацию на  рынке.

Но что самое характерное — арендаторы большинства  местных ТЦ во внедрении каких-либо концепций не  заинтересованы. Поскольку, как правило, за  преобразования, проводимые администрацией,  расплачиваться приходится им.

СИЛОВОЙ РОСТ

 — Несколько лет назад мне с большим трудом удалось  арендовать место в Торговом комплексе, - рассказывает  Наталья, частный предприниматель, торгующая одеждой.  — Сначала это было пять квадратных метров. Два года  назад пришлось увеличить его до десяти квадратов. В  конце прошлого года я получила от администрации  очередное предложение: в рамках проводимой ею  политики расширить свой бутик до двадцати квадратных  метров. В случае отказа мне придется, что называется,  покинуть помещение. Что по всей вероятности я и  сделаю. Ведь арендная плата увеличится вдвое, а вот в  том, что увеличится ли моя выручка, я не уверена.  Сворачивать бизнес я, конечно, не собираюсь. Просто  буду искать другое место для торговли.

А вот другая похожая история. Недавно процесс  укрупнения павильонов прошел и в ТЦ "Иркутский".  Арендаторам было предложено кому расширить торговые  площади за счет соседей, а кому — продать свои  павильоны. 

Известная в городе фирма, торгующая бытовой техникой,  воспользовалась предложением и закрыла свой  десятиметровый павильончик, тем более, что продажи  здесь шли не особо активно. Сделка с администрацией  получилась весьма выгодной: за свои десять квадратов  фирма получила $16 тыс. А хозяйка находившегося  поблизости обувного киоска (совсем маленького -  метров пять) наотрез отказалась съезжать и не  принимала никаких предложений на эту тему. В  результате ей все равно пришлось освободить площадь,  но время выгодного переезда было упущено.  Предпринимательнице выплатили всего $3 тыс.

Вот такое противостояние интересов. Кстати, не редкое для наших дней.

 ВЫТЕСНЕНИЕ КАК ЭЛЕМЕНТ САМОРЕГУЛЯЦИИ

Николай БЛИНКОВ

Корр.: Николай Николаевич, в ситуации, когда  администрация того или иного торгового центра  вынуждает арендаторов увеличивать площадь бутика,  меняет условия договора и пр., участвуют ли органы  местного самоуправления в разрешении конфликта?

— Российские законы не позволяют органам власти  вмешиваться в деятельность хозяйствующего субъекта.  Поэтому представители местного самоуправления не  могут влиять на взаимоотношения владельцев торговых  центров и арендаторов.

Корр.: То есть, хозяин - барин?

— Это элемент саморегуляции рынка, своего рода  естественный отбор, как в живой природе, где слабый  должен погибнуть. Ведь главная задача любого  торгового предприятия — предоставить максимум  возможных товаров и услуг, и предлагая арендаторам  расширение, арендодатель именно этого и добивается.  Нам всем нужно уяснить, что рынок — это  саморегулирующаяся система. Вспомните Торговый  комплекс трехлетней давности. Найти нужную вещь среди  царящего там хаоса, было просто невозможно. Лично я  был очень сильно этим возмущен, и как покупатель, и  как представитель власти. Но я понимал, что рано или  поздно все образуется, бутики будут сгруппированы.  Кто этим занялся? Естественно, администрация ТК. И  слава Богу, что она это сделала. Ориентироваться в  Комплексе покупателям стало гораздо легче.

Корр.: Многих частных предпринимателей пугают и  обижают ситуации, когда арендодатель предпочитает  иметь дело не с ними, а с торговыми сетями,  пришедшими из других городов, чаще всего из Москвы.

— Для администрации любого торгового центра,  предлагающего в аренду торговые площадки, выгодно  иметь мощных, обязательных, а главное —  платежеспособных клиентов. В этом и есть преимущество  любой торговой сети. Но если она и зайдет в ТЦ, то  займет только определенный объем, а претендовать на  все помещение не будет, да и арендодатель этого не  допустит. Ведь смысл ТЦ — в многообразии и множестве  арендаторов. На мой взгляд, нашим предпринимателям  больше нужно бояться не прихода сетей, а собственной  финансовой незначительности. Кстати, чаще всего  приход торговой сети заставляет местных  предпринимателей подтянуться, улучшить качество  обслуживания предпринимателей. Яркий пример: торговый  центр "Дока" сразу после открытия был довольно  посредственным. А как только рядом появился  московский "Старик Хоттабыч" ассортимент в "Доке"  значительно улучшился.

ТЦ ИЗ БЛИЖАЙШЕГО БУДУЩЕГО

В скором времени в Иркутске появится новый торговый  центр, в котором вряд ли смогут торговать местные  предприниматели. Строительство центра начнется в этом  году. Площадка под строительство выбрана на правом  берегу Ангары, в районе развязки нового ангарского  моста. По слухам, владелец центра - столичный  девелопер ООО "Континентальинвест" — планирует  запустить туда сетевые магазины, торгующие одеждой и  обувью известных марок, типа Mexx, Mango и других,  рассчитанных на средний класс покупателей. Цены на  эти товары в новом ТЦ будут ниже тех, по которым они  сейчас продаются в Иркутске. Новый комплекс будет  включать офисно-развлекательный центр площадью 20  тысяч кв. метров и 45 тысяч кв. метров торговых  площадей. Сдача объекта запланирована на декабрь  2008 года.

На улице Октябрьской революции "Фортуна" начала  строительство торгового центра "Акцент". Ею же на  улице Челябинской запланировано возведение ТЦ "Твой  дом" в шесть тысяч кв. метров, а на улице Баррикад  - нового автомобильного комплекса.

По прогнозам аналитиков, в 2007 году рост торговых  площадей в Иркутске составит 20%. Два объекта введет  "Фортуна" - административно-торговый комплекс рядом с  "Фортуной-Плаза" и вторую очередь ТЦ "Четыре  сезона". Кроме того, реконструирована часть бывшего  здания радиозавода на Сергеева, где открыт торговый  центр по продаже строительных материалов площадью 34  тысячи кв. метров.

Марина Савельева

В ТЕМУ

    ЦЕНТРОВЫЕ ФОРМАТЫ

Согласно определению Госстандарта России, торговый центр — это совокупность торговых предприятий и (или) предприятий по оказанию услуг, реализующих универсальный ассортимент товаров и услуг, расположенных на определенной территории, спланированных, построенных и управляемых как единое целое и предоставляющих в границах своей территории стоянку для автомашин.

В Москве и других крупных российских городах используется классификация торговых центров, предложенная Российским советом ТЦ:

— Торговый центр под условным названием "У дома", в котором основным арендатором является крупный супермаркет. Задача такого центра - обеспечить жителей близлежащих микрорайонов товарами повседневного спроса.

— Районный торговый центр имеет больший территориальный охват, в нем широко представлены одежда и другие промышленные товары.

— Региональные и межрегиональные торговые центры характеризуются более широким ассортиментом товаров, по сравнению с районным ТЦ, и рассчитаны на обслуживание людей, живущих в радиусе 8-40 км.

— Ритейл-парки или Power centers ("многоякорные" торговые центры) комплектуются большим числом крупных арендаторов и минимумом мелких. Как правило, среди арендаторов можно найти универмаги, торгующие товаром по сниженным ценам, оптовые клубы и "category killers", предлагающие наибольший выбор товаров в определенной категории по ценам ниже, чем у других компаний.

— Центр моды предоставляет покупателю максимальный выбор одежды и аксессуаров высокого качества по соответствующим ценам.

— Тематические, или специализированные, торговые центры, как правило, расположены в центрах городов, в исторических зданиях и ориентированы в большей мере на туристов.

— Стоковые центры объединяют ряд монобрэндовых компаний. Товар в них обычно предлагается с большой скидкой.

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 2 (18) Апрель - Май 2007 года

• Число просмотров: 2151