Наблюдательный иркутянин давно обратил внимание: жилой Иркутск, образно выражаясь, поднялся над землей. Особенно это заметно в центральных районах и вдоль основных дорог. Многие первые этажи жилых домов лишились своих квартир — там теперь офисы.

На сегодняшний день в Иркутске зарегистрировано более семи тысяч малых предприятий, и ежегодно их число увеличивается. Количество предпринимателей без образования юридического лица уже перевалило за 16 тысяч. И вся эта армия деловых людей ведет свой бизнес, благо общее состояние экономики региона к этому располагает. И активно нуждается в коммерческих площадях — будь то офисы или торговые помещения. Но это уже не новость — в столице Восточной Сибири катастрофический дефицит офисной недвижимости.

 

По данным аналитиков, за прошедший год спрос на офисные и торговые помещения увеличился в полтора раза, однако количество предложений осталось практически на том же уровне. И несмотря на то, что в Иркутске уже ведется строительство офисных центров, потребности растут быстрее, чем возможности местной стройиндустрии.

Давно известно, что в центре практически нет свободных участков под строительство, а те, что есть, нуждаются в сносе ветхого и аварийного жилья, отселении жителей. Кроме того, на потенцильных застройщиков ложится стоимость коммунальной инфраструктуры. Потом эти достаточно круглые суммы будут благополучно переложены плечи будущих собственников помещений.

А теперь представьте, что вы владелец небольшой организации, допустим, агентства недвижимости, туристической фирмы, консалтинговой компании. Естественно, доходы вашей фирмы вряд ли позволят снять помещение в современном офисном центре. Да по большому счету, нужны ли вам как дополнительные услуги подземная парковка, кондиционирование помещений, видеонаблюдение, круглосуточная охрана и многое другое?

Увы, в столице Восточной Сибири нет (и похоже не будет) недорогих офисных зданий, рассчитанных на небольшие фирмы. Поэтому придется довольствоваться офисом в каком-нибудь старом проектном или научно-исследовательском институте или переезжать в помещение, переоборудованное из бывшей квартиры, расположенной на первом этаже. В Иркутске таких офисов-квартир достаточно, особенно в центральной части города.

— Использование первых этажей под коммерческую недвижимость — это мировая практика. Она всегда была востребована. Тем более, жить в центре на первом этаже не очень комфортно для самих жителей, — отмечает генеральный директор АН "Тауэр" Владимир Долгополов.

 

ВСЕ ПРОДАНО

 Как мы уже отметили, первый этаж для небольших предприятий — единственный способ обосноваться в центре. А при нынешних ценах на аренду недвижимости намного выгоднее вкладывать и покупать свой, пусть и не самый большой и комфортный офис.

 

Но, отмечают риэлторы, квартиры на первых этажах, на центральных улицах уже в дефиците. Был период, когда риэлторы достаточно активно убеждали жителей продавать свое жилье, даже если те его и не собирались этого делать. И вот теперь почти все желающие продать уже продали.

Конечно квартиры, подходящие под переоборудование, еще есть, но находить их все труднее. И цены растут — эта тенденция будет продолжаться, в том числе и потому, что некоторые банки готовы выдавать ипотеку на покупку такой недвижимости. Сейчас, по данным некоторых агентств недвижимости, срок экспозиции квартиры, предназначенной под офис, может растянуться до полугода — дорого.

 Как известно, спрос рождает предложение, поэтому цены на квартиры на первых этажах очень даже высокие. По данным президента Иркутской гильдии риэлторов Александра Гоцкина, в районе улиц Ленина-Карла Маркса стоимость одного кв. метра такой квартиры оценивается в 80-100 тысяч рублей. Однако, если квартира, расположенная в этом же районе, не подходит под офис, к примеру, окна выходят во двор, то цена одного кв. метра падает до 50-55 тысяч рублей. Пользуются популярностью и квартиры по улицам Советская и Байкальская, однако их востребованность завесит уже и от расстояния до остановки. Такая же ситуация и в спальных районах.

Дефицит квартир на первых этажах привел к тому, что площадь для покупателей нередко не имеет значения. Спросом пользуются как однокомнатные квартиры, так и двух- и трехкомнатные. Любая находит своего нового владельца.

Естественно, далее покупателей квартир ожидает большое количество проблем: это и перевод недвижимости из жилого фонда в нежилой, и получение всех необходимых согласований, и возможные проблемы с будущими соседями, отсутствие парковочных мест.

Нехватка недвижимости и аппетитные цены на нее породили своеобразный бизнес. Многие фирмы покупают и переоборудуют квартиры под офисы с целью их дальнейшей сдачи в аренду. По оценке Владимира Долгополова, соотношение офисов, находящихся в собственности и в аренде, составляет 50 на 50.

— В Иркутске настолько высокая потребность в офисных площадях, что будущих арендаторов не особо смущает то, что их офис будет находиться в бывшей квартире. Поэтому они готовы платить по 600-1000 рублей за аренду одного квадратного метра, - отмечает Александр Гоцкин.

Достаточно чутко на эту тенденцию среагировали и застройщики. Последние лет пять-шесть они стали оставлять первые этажи новостроек под коммерческую недвижимость. Как справедливо замечают строители, люди, как правило, не хотят жить на первых этажах, поэтому даже приходилось снижать цены на такие квартиры. Однако как коммерческие площади первые этажи продаются очень хорошо.

В ближайшие годы в разных районах Иркутска ожидается сдача нескольких крупных деловых центров. Кроме того, несколько крупных компаний-застройщиков заявили о своих проектах по строительству офисных центров. Возникает вопрос: смогут ли эти площади покрыть потребность города в коммерческой недвижимости, и будут после этого также востребованы квартиры на первых этажах, как сейчас?

— Возможно, конечно, и будет незначительный отток, но в целом ситуация не изменится. В других крупных российских городах спрос на коммерческую недвижимость, расположенную на первых этажах жилых зданий, остается стабильным и даже повышается, поэтому, думаю, подобная ситуация сохранится и в Иркутске, — отмечает аналитик одной из крупных строительных компаний Иркутска.

 

СЕТИ ИДУТ В НАРОД

Татьяна Аникина

Стоит отметить еще одну тенденцию последних лет. Как отмечает начальник отдела маркетинга ОАО "ФСК "Новый город" Татьяна Аникина, торговые сети и компании, оказывающие услуги населению, стали переезжать в спальные микрорайоны, поэтому спрос на коммерческую недвижимость в микрорайонах также стал повышаться, в том числе и в новостройках. Как правило, это магазины продуктов и предметов первой необходимости, парикмахерские и салоны красоты, аптеки и т.д. Этот спрос застройщики удовлетворяют помещениями разной площади — от 50 до 500 кв. метров.

 

Крупные сети и дальше будут осваивать спальные микрорайоны. Вслед за торговыми микрорайоны стали осваивать банковские сети. Скорее всего, пойдут "в народ" сети общественного питания, возможно, досуга и развлечений. Однако, в большинстве старых микрорайонов уже нет удобных мест под строительство новых домов, соответственно, будут востребованы квартиры, расположенные на первых этажах.

Кроме того, как заметил Владимир Долгополов, первые этажи востребованы небольшими фирмами, не имеющими возможности снять офис в отдельном здании. Однако большинство строящихся офисов рассчитано на крупные и состоятельные компании, поэтому они и не покроют потребность малого бизнеса в площадях.

И когда-нибудь квартиры на первых этажах в Иркутске закончатся окончательно...

 

Маргарита Федорова

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 5 (21) Октябрь - Ноябрь 2007 года

• Число просмотров: 2111