Несмотря на то, что круг потенциальных клиентов-лизингополучателей достаточно широк, растет количество компаний и банков, предлагающий такую услугу, в Иркутске проводятся лишь единичные сделки по лизингу недвижимости. Разобраться в ситуации попытался корреспондент "Капиталиста".

 То, что схема лизинга перспективна, отмечают все эксперты. Во-первых, предметом лизинга может служить любой объект коммерческой недвижимости: склад, офис, магазин. Кроме этого, лизинговая схема применяется как при приобретении нового объекта, так и при продаже собственного — для увеличения оборотных средств компании (возвратный лизинг). Во-вторых, круг потенциальных лизингополучатей достаточно широк: от индивидуальных предпринимателей до крупных предприятий.

Плюс схемы для клиента — в экономии на налогах (налоги на прибыль и на имущество) и возможности получения от 70% до 100% средств от стоимости объекта. В то время как ипотечный кредит предлагает не более 75%. К тому же лизинг выгоднее и аренды помещения. Ежемесячный лизинговый платеж всегда сопоставим или может быть меньше ежемесячной аренды, но при этом по окончании срока лизинга клиент становится собственником недвижимости.

По итогам 2006 года в Иркутске было заключено всего три сделки по лизингу недвижимости. Нынешний год также не радует высокими показателями. Почему же при всех преимуществах количество сделок не увеличивается? — с таким вопросом мы обратились к экспертам.

Юлия Кокунова

— Мы чувствуем интерес к лизингу недвижимости со стороны предпринимателей, — отмечает начальник финансово-экономического отдела ООО "Титан-лизинг" Юлия Кокунова, — но сделок по недвижимости пока заключается мало. Причин множество. В отдельности каждая из них преодолима, но вкупе они делают процесс получения объекта в лизинг сложным и трудоемким. К тому же в условиях роста ипотеки и относительной доступности получения кредита под залог недвижимости механизм лизинга как инструмента финансирования проектов по приобретению недвижимого имущества отодвигается на второй план.

Основной тормозящий фактор - законодательный. Вопрос лизинга недвижимости не урегулирован действующим российским законодательством, поэтому юристы лизинговых компаний вынуждены руководствоваться как Федеральным законом "О лизинге", так и общими нормами об аренде.

Важной стороной лизинга недвижимости также является оформление земельного участка, на котором расположен тот или иной объект. Сложность заключается в запрете на передачу в лизинг земельных участков, в связи с чем участникам лизинговой сделки приходится заключать договоры аренды участка с возможностью пролонгации или договоры долгосрочной аренды.

Существуют нюансы, связанные со спецификой регионального рынка недвижимости. В Иркутске, к сожалению, сложилась практика серых схем расчета при сделках с недвижимостью. А лизинг предполагает прозрачность всех взаиморасчетов и операций. В том случае, если собственник объекта недвижимости, участвующий в лизинговой сделке в качестве продавца, является физическим лицом, он обязан уплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости объекта. Учитывая, что цена объекта составляет в среднем 5-10 млн рублей, дополнительные расходы собственника в виде налога часто являются препятствием для заключения лизинговой сделки.

С целью снижения налогов многие собственники недвижимости занижают балансовую стоимость объектов. При покупке лизинговой компанией помещения для передачи его в лизинг должна быть указана реальная, рыночная стоимость. Образующаяся разница между рыночной и балансовой стоимостью облагается налогом на прибыль (24%), что опять же тормозит развитие лизинга недвижимости в условиях непрозрачного рынка.

Проблема налоговых издержек актуальна и для продавцов, эксплуатирующих объекты несколько лет или даже десятки лет. При этом возникает большая разница между балансовой стоимостью и текущей рыночной ценой.

 Лизинговая схема интересна потенциальным лизингополучателям, прежде всего, возможностью применения ускоренного коэффициента амортизации (не выше 3). При сделках с недвижимостью возникает сложность, связанная с длительным сроком амортизации имущества — 30 лет.

Таким образом, чтобы лизингополучатель смог максимально реализовать все налоговые льготы, предусмотренные законодательством о лизинге, оптимальный срок лизинга должен составлять десять лет. Сегодняшние условия не позволяют большинству лизинговых компаний предоставлять финансирование на столь длительные сроки. Как правило, договоры лизинга недвижимости заключаются на пять-семь лет.

Юрий Перфильев

К ограничениям сферы применения лизинга можно также отнести невозможность использования лизинговой схемы для строящихся объектов и жилых помещений. Предметом лизинга могут быть только коммерческие здания и помещения, которые уже введены в эксплуатацию. Многие бизнесмены предпочитают инвестировать в недвижимость на начальном этапе строительства.

Кому же все-таки выгодно брать объект в лизинг? Тем компаниям и предпринимателям, кто заинтересован в получении налоговых льгот и не имеет возможности отвлекать значительные объемы финансовых ресурсов для оплаты полной стоимости помещения или большого первоначального взноса по кредиту.

Некоторые местные банки предлагают лизинг арендаторам для выкупа своих площадей через аукционы на торгах в КУМИ. Вопрос цены (она ведь неизвестна до конца аукциона) решается в индивидуальном порядке. Лизинговая компания оценивает все перспективы, и если объект стоящий, указывает клиенту высшую планку, под которую банк может дать средства. Если банку не интересен объект, то он даже не рассматривает документы.

— Для создания полноценного рынка лизинга недвижимости необходимо сформировать спрос и увеличить предложение. Но если количество предложения увеличить сложно, так как нужно решить проблемы серых схем, законодательства и т.д., сформировать спрос реально. Необходимо работать с потенциальными клиентами, разъясняя преимущества лизинга, — считает исполнительный директор ООО "ТрансЛизингКом" Юрий Перфильев.

Эксперты отметили, что ограниченность предложения иркутского рынка коммерческой недвижимости особо не влияет на развитие рынка лизинга недвижимости, поскольку сделки единичны и интересные объекты под них находятся. Те же объекты, которые сегодня представлены на рынке, успешно эксплуатируются или приобретаются по отработанным схемам (собственные средства, кредиты), и лизинг с его нерешенными законодательными проблемами не востребован. Нужно время, чтобы рынок сформировался.

Светлана Тишина

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 5 (21) Октябрь - Ноябрь 2007 года

• Число просмотров: 2126