Городская собственность скупалась предпринимателями охотно, начиная с 2005 года. И порой итоговая цена объектов значительно превышала рыночную. Поэтому еще пару лет назад сотрудники иркутского комитета по управлению муниципальным имуществом делали вполен оптимистичный прогноз: предполагалось, что пик активности аукционов придется как раз на 2007-2008 годы. Но идет 2008, а ситуация такова, что некоторые аукционы даже признаются несостоявшимися по причине отсутствия заявок. Причины этого явления выясняет корреспондент «Капиталиста».

Одной из вероятных, но не основных причин падения интереса к торгам можно назвать законодательно снятые временные ограничения. Еще недавно закон ограничивал сроки реализации муниципальной собственности 1 января 2009 года. Но оказалось, что в России нет ни одного региона, который бы успел реализовать все объекты. Поэтому ограничение сняли, и у муниципалитетов появилась возможность продавать свою недвижимость и дальше, а у предпринимателей – не спешить с покупкой.

 

БИТВА КОШЕЛЬКОВ
Повышение стоимости объектов муниципальной недвижимости в ходе торгов, в % к стартовой цене
2005 - +74	2006 - +100	2007 - +86	2008 (1-й квартал) - +51,8
Источник: КУМИ администрации Иркутска

 

Возвращаясь к истории вопроса, стоит отметить, что ликвидные объекты муниципальной собственности в 2005-2006 годах были одними из самых дорогих объектов коммерческой недвижимости на рынке. На общую ценовую ситуацию они не влияли, но интерес к аукционам подогревали. Причем за хорошую цену уходили не только объекты в центре города, но и на окраинах.

В 2005 году было продано 102 объекта общей площадью 20,7 тыс. кв. м по цене 331,6 млн руб. Средняя стоимость 1 кв. м составила 16 тыс. руб.

В 2006 году за 108 объектов общей площадью в 26,3 тыс. кв. м собственники заплатили 553,4 млн руб. Средняя цена 1 кв. м – 21 тыс. руб.

В 2007 году с аукционов ушло всего 64 объекта по суммарной цене 560,1 млн. руб. Приобретено 21,8 тыс. кв. м. Средняя цена не намного превысила показатель 2006 года и составила 25,7 тыс. руб. за 1 кв. м.

САМЫЕ ДОРОГИЕ

С 1 января 2005 года по 1 квартал 2008 года на аукционах КУМИ реализовано 298 объектов, из них 56 (19%) были обременены договором долгосрочной аренды. Из этих 56 объектов треть выкупили сами арендаторы.

Самыми дорогими объектами по цене одного «квадрата», проданными в 2007 году, в Кировском районе стали нежилые помещения по адресам:  ул. Тимирязева, 29 площадью 15,7 кв. м, которое было куплено за 4 млн руб. (цена 1 кв. м – 254,7 тыс. руб.); ул.Урицкого, 16, площадью около 415 кв. м, которое ушло с аукциона за 50,4 млн руб. (цена 1 кв. м составила около 148 тыс. руб.). Средняя продажная цена 1 кв. м по 16 объектам, реализованным в Кировском районе, составила около 106 тыс. руб.

В Октябрьском районе нежилое помещение на первом этаже 9-этажного дома по ул. Советская, 96, было продано за 5,6 млн руб., цена 1 кв. м составила 68 тыс. руб. Средняя продажная цена по шести объектам, проданным в Октябрьском районе, 25,2 тыс. за 1 кв. м.

В Куйбышевском районе самым дорогим стало помещение по адресу: ул. Подаптечная, 2, которое было продано за 5,55 млн руб. (по 85 тыс. руб. за 1 кв. м). Средняя продажная цена по району - 44,1 тыс. руб. за 1 кв. м по восьми объектам.

	Наталья Комиссаренко: – Это закономерный процесс. На иркутском рынке появилась альтернатива покупки по цене, ниже аукционной.

В Свердловском районе магазин «Продукты» по ул. Лермонтова, 90, был реализован за 7,75 млн руб. (123,2 тыс. за 1 кв. м). При этом средняя стоимость 1 кв. м по району не превысила и 45 тыс. руб. по 16 объектам.

В Ленинском районе за 8,35 млн руб. было продано нежилое помещение площадью 105 кв. м на первом этаже 5-этажного дома по адресу ул. Розы Люксембург, 215, став самым дорогим при цене 1 кв. м в 79,5 тыс. руб. Средняя цена 1 кв. м по 15 объектам Ленинского района, проданных с аукциона в 2007 году, составила 22,9 тыс. руб.

В тройку самых недорогих объектов попали:

• нежилое бревенчатое здание на ул. Красный путь (Ленинский район), которое было продано за 946 тыс. руб. (260,8 кв. м);

• нежилое помещение по ул. Генерала Доватора в этом же районе - 2,4 млн руб. за 324,7 кв. м;

• помещение в Свердловском районе по ул. Грибоедова, 5 - 1,7 млн руб. (площадью 172 кв. м).

По информации КУМИ Иркутска, за первый квартал 2008 года реализован 21 объект общей площадью более 5 тыс. кв.м за 285,7 млн. руб. (57,1 тыс. руб. за кв.м).

ВНИМАНИЕ, БУДЕТ РАСПРОДАЖА

О снижении предпринимательского интереса к аукционам, говорят цифры. В январе-апреле этого года по причине отсутствия заявок не было реализовано 13 объектов. По действующему законодательству КУМИ может либо выставить их в очередной раз на аукцион, скорректировав начальную стоимость объектов в сторону снижения, либо использовать форму продажи объектов через публичное предложение. Если же на объекты, выставленные по схеме публичного предложения, все равно не будет спроса, то они могут потерять в цене до 50%.

Ранее уже имелся опыт продажи помещений через публичное предложение. В 2006 году таким способом было реализовано 19 неликвидных объектов, в 2007 году два объекта. Сейчас к предложению готовится более десяти муниципальных объектов, не нашедших своего покупателя на прошлых торгах.

Но основным фактом снижения является все-таки цена. Если весной прошлого года продажная цена объектов была по итогам аукционов выше первоначальной в три раза, то в первом квартале этого года данное увеличение едва превысило 50%, то есть при начальной цене в 188,2 млн. руб. (суммарно за 21 объект) продажи составили всего 285,7 млн. руб.

НО КОЕ-ЧТО ЕЩЕ ОСТАЛОСЬ

СУПЕРПРОДАЖА 2007 г.   г. Иркутск, ул. Тимирязева, 29 Площадь помещения 15,7 кв. м Стоимость 4 млн руб. Цена 1 кв. м – 254,7 тыс. руб.

– Это закономерный процесс, – отмечает президент иркутского областного союза риэлторов Наталья Комиссаренко, директор агентства, занимающегося коммерческой недвижимостью. – На иркутском рынке появилась альтернатива покупки объектов у частных лиц при чем по цене, ниже аукционной. Есть предложения инвесторов для вложения в строящиеся объекты. Рынок развивается. И потом стоит учитывать, что большая часть предлагаемых объектов муниципальной собственности – это старые здания советской постройки. Конкуренции с новостройками они не выдерживают.

Еще пару-тройку лет назад интерес к городским объектам был обусловлен тотальным дефицитом на рынке, поэтому их покупали даже по завышенной цене. Да и итоговая цена была далеко не рыночной, так как за некоторые помещения на аукционах боролись крупные предприятия, такие как «Янта», «Фортуна», которым был важен сам факт покупки «во что бы-то не стало». Этим и нагнетался ажиотаж.

Возвращаясь к реалиям сегодняшнего дня, можно предположить, что повышенного спроса на городские объекты ожидать уже не стоит, рынок насыщается новыми, современными объектами. И местные, и московские девелоперы заявляют о крупномасштабных проектах офисной, гостиничной и торгово-развлекательной недвижимости со сроком сдачи в ближайшие два-три года.

Но возможно, предполагают эксперты, интерес к аукционам все же вырастет во втором полугодии, когда на торги будут выставлены интересные помещения по улицам Урицкого, Карла Маркса, Чехова и Литвинова.

ЦЕНА КВАДРАТА
Средняя стоимость 1 кв. м площади объектов недвижимости, реализованных на аукционах КУМИ в 2007 г., по районам Иркутска, в тыс. руб.
Кировский	106
Октябрьский	25,2
Куйбышевский	44,1
Свердловский	45
Ленинский	22,9
Источник: КУМИ администрации Иркутска

   

Наталья Бочарова

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 3 (25) Июнь - Июль 2008 года

• Число просмотров: 2279