Во многих крупных городах России уже заявлено о строительстве или проектировании своих деловых центров. Помимо Москва-Сити и Охта-центра в Санкт-Петербурге, подобные проекты запущены и в ряде российских регионов – Екатеринбург-Сити, Сити-Стрелка в Нижнем Новгороде, Ярославль-Сити.

Столица Восточной Сибири не стала исключением. Здесь полным ходом идет строительство первого делового района “Иркутск-Сити”. Проект реализует группа компаний “Актив”. Первый офисный центр, уникальный по своим параметрам, будет сдан в эксплуатацию уже в четвертом квартале этого года.

 

ДИАГНОЗ: “ОФИС ПОД КРЫШЕЙ РЫНКА”

Аналитики российского рынка коммерческой недвижимости отмечают, что по всей стране идет офисный бум. Причем наметилась тенденция к укрупнению форматов вводимых объектов. На смену конторам постсоветского типа – комнатам в каком-нибудь старом проектном или научно-исследовательском институте или же помещениям, переоборудованным из бывших квартир на первых этажах жилых домов, приходят специализированные офисные центры разного класса и оснащения.

Компания “МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость” провела маркетинговое исследование рынка коммерческой недвижимости Иркутска. Ее директор Андрей Бушин окончил Национальный учебный центр риэлторов по специальности “Технология анализа аренды коммерческой недвижимости”, имеет сертификат специалиста по инвестициям в коммерческую недвижимость Института коммерческой инвестиционной недвижимости США (CCIM Institute).

– В целом, объекты исследованного нами рынка коммерческой недвижимости Иркутска можно поделить на три группы, – в интервью “Капиталисту” отметил Андрей Бушин.

По мнению эксперта, к первой относятся объекты, наиболее близкие по своим характеристикам к столичным российским и европейским стандартам.

Во второй группе объекты, которые введены в эксплуатацию в середине 90-х – начале 2000-х годов. Как правило, это здания, путем реконструкции переделаные под торговые и офисные помещения. Например, бывшие научно-исследовательские институты. Нередко под офисы сдаются первые этажи жилых зданий и даже историческая деревянная застройка.

Также к данной группе относятся объекты, появившиеся на рынке в результате нового строительства, но содержащие определенные недостатки: отсутствие концепции и упорядоченности в размещении арендаторов, мелкая нарезка деловых площадей, отсутствие необходимого сервиса – предприятий общественного питания и зон так называемого неторгового назначения – холлов, атриумов, зон рекреации.

В третьей группе объектов – здания, построенные в советский и постсоветский периоды (до начала 90-х) – рыночного или палаточного типа, которые еще пользуются спросом среди населения. Они находятся в удовлетворительном состоянии.

Например, среди главных недостатков иркутских офисных центров – устаревшая инфраструктура, коридорная система, нехватка мест парковки. Офисы различных фирм здесь находятся в самых неожиданных местах. Нередко посетителю приходится плутать в непонятной геометрии коридоров, чтобы найти нужную дверь.

Как показали результаты исследования компании «Миэль-Коммерческая недвижимость», главная проблема Иркутска – фактическое отсутствие современных форматов и однообразие деловых зданий. На сегодняшний день в городе лишь единицы качественных центров, имеющих продуманную концепцию, расширенный ассортимент товаров и услуг. Столица Восточной Сибири активно нуждается в коммерческих площадях – будь то офисы или торговые помещения.

Аналитики прогнозируют, что в ближайшие два года на рынке коммерческой недвижимости Иркутска произойдет значительный скачок – появятся современные деловые центры, отвечающие именно международным стандартам застройки. Первой ласточкой уже стал деловой квартал “Иркутск-Сити”.

 

КОМФОРТНАЯ БИЗНЕС-СРЕДА

Как мы уже сообщали (“Капиталист”, N3 (25), июнь 2008) проект делового района в самом центре Иркутска предусматривает возведение 15 зданий (43 блок-секции) от 3 до 24 этажей, которые разместятся на территории в десять гектаров между улицей Октябрьской Революции и набережной Ушаковки.

	Иркутск-Сити Площадь: 230  тыс. кв. м. Инвестиции: $350 млн. Объекты: бизнес-центры, гостиничный и спортивно-оздоровительный комплекс, конгресс-центр, торговая галерея, музей современного искусства. Ввод в эксплуатацию: 2008-2016 гг.

Один из первых объектов квартала “Иркутск-Сити” – бизнес-центр “Терра” общей площадью 12 тыс. кв. метров можно наблюдать уже сейчас. В нем ведутся внутренние строительно-монтажные работы, прокладываются коммуникации. Запуск объекта состоится в ноябре этого года.

Вообще проект “Иркутск-Сити” впечатляет не только своим масштабом, комплексным подходом, удобным расположением, но всей инфраструктурой, сопутствующей подобным объектам премиум-класса. Его авторы, и это, кстати, для Иркутска в новинку, изначально сделали упор на высшие международные стандарты деловой недвижимости.

– Компании, которые придут к нам, должны работать в абсолютно комфортной среде. И мы специально на данном этапе уделяем повышенное внимание инфраструктурным вопросам. Потому важно, чтобы арендаторам и владельцам офисной недвижимости было удобно вести свои дела, – объясняет директор департамента продаж делового района “Иркутск-Сити” Илья Круговых.

Бизнес-центр “Терра”, как и все последующие объекты “Иркутск-Сити”, оборудуется самыми современными системами жизнеобеспечения и инженерной инфраструктуры. Отделочные материалы – высшего уровня. Такой факт: в России не нашлось производителя, который смог бы поставить для бизнес-центра стеклопакеты требуемого качества. Пришлось везти их из-за границы.

А теперь информация из первых уст. Мы попросили некоторых подрядчиков проекта “Иркутск-Сити” рассказать о своих участках ответственности.

 

ЦЕНТР БЕЗОПАСНОСТИ

Компания “Фаворит 2000” предложила “Иркутск-Сити” комплексную систему безопасности и контроля доступа на базе программного обеспечения “Орион” производства фирмы “Болид”. Благодаря этой системе под видеонаблюдением окажутся все входные группы, подземный паркинг, охраняемая парковка и прилегающая территория.

Екатеринбург-Сити Площадь: более 400 тыс. кв. м. Инвестиции: $ 1 млрд Объекты: четыре высотных здания, бизнес-парк, торговая галерея и две гостиницы. Ввод в эксплуатацию: 2012-2015 гг.

– Управление системой идет с рабочего места поста охраны. Центральным пультом управления является персональный компьютер со специализированным программным обеспечением “Орион”, – уточняет Алексей Голушкин, заместитель директора ООО “Фаворит 2000”. – Комплексная система включает в себя такие подсистемы безопасности, как пожарная сигнализация, система оповещения людей о пожаре, охранная сигнализация, контроль доступа, видеонаблюдение.

Главный принцип работы программного обеспечения “Орион” – оперативная передача сигнала на пульт службы безопасности делового квартала “Иркутск-Сити”.

К примеру, система видеонаблюдения позволит производить визуальный контроль как за внешним периметром здания, так и за внутренней его частью. В данном случае принято решение по применению IP-камер (фирмы Vivitek) со способом передачи данных по сети Ethernet.

В пожарной сигнализации используется система адресного типа, что позволяет с максимальной точностью определить точку возгорания. Обычно информацию о возгорании можно получить только по целому этажу или крылу здания, а здесь с точностью до 8–10 кв. м. Скорость передачи сигнала порядка 3–4 сек с момента сработки. Система имеет защиту от ложных срабатываний.

После передачи сигнала на центральный пост задействуются системы оповещения и пожаротушения. Система оповещения поможет персоналу и находящимся внутри людям скоординировать действия при эвакуации. В системе пожаротушения в “Иркутск-Сити” будет применяться два типа тушения – тонкораспыленной водой и газом, безвредным для здоровья человека.

 

КЛИМАТ ПО ЖЕЛАНИЮ

О том, что в бизнес-центрах “Иркутск-Сити” достаточно просто решаются вопросы организации рабочего пространства, мы писали. Благодаря оснащению помещений фальшполами пространство можно проектировать по своему усмотрению.

Теперь стоит рассказать о кондиционировании и вентиляции. Эти инженерные коммуникации в “Иркутск-Сити” обеспечивает ООО “Климат-Сервис”.

	«Охта-центр», Санкт-Петербург Площадь: 66,8 га Инвестиции: 60 млрд руб. Объекты: 300-метровый небоскреб площадью 1 млн кв. м., концертно-театральный, спортив-ный комплекс, музей современного искусства. Ввод в эксплуатацию: 2012-2016 гг.

– Любая система комфортного кондиционирования предназначена для удовлетворения индивидуальных потребностей, в первую очередь, ее пользователя или, говоря языком бизнеса, заказчика. Это первый и единственный фактор, влияющий на выбор той или иной системы, – говорит Евгений Романюк, генеральный директор ООО “Климат-Сервис”. – Для “Иркутск-Сити” выбрана система кондиционирования типа VRF. В чем его особенность? VRF выгодно отличается от традиционных систем кондиционирования воздуха, в том числе, типа “чиллер – фэн-койл”, гибкостью монтажной схемы, экономичностью эксплуатации и точным соответствием требованиям конкретного объекта. Независимо от характера нагрузок в здании – одинаковых или варьирующихся в широком диапазоне – система гарантирует поддержание оптимальных параметров воздушной среды с минимальными затратами электроэнергии.

В Иркутске немало офисов, где используются двухтрубные системы кондиционирования. Те, кто работает в таких помещениях, знают, насколько неудобны эти системы, особенно в межсезонье, когда в офисах на солнечной стороне здания уже жарко, а в теневой части еще холодно. Двухтрубные системы позволяют всем внутренним блокам здания работать лишь в одном режиме – или “холод”, или “тепло”.

В “Иркутск-Сити” эта проблема решена. Как отмечает Евгений Романюк, системы кондиционирования Mitsubishi Heavy, устанавливаемые в”Иркутск-Сити”, трехтрубные. Их преимущество в отличие от двухтрубных в том, что они позволяют эксплуатировать внутренние блоки кондиционеров как в режиме “тепло”, так и в режиме “холод” одновременно в любом из кабинетов.

В области вентиляции компания “Климат-Сервис” специализируется как на обычной, так и энергосберегающей, на базе современного, высококачественного вентиляционного оборудования шведской фирмы SWEGON AB. Это элитная техника. Оборудование, производимое SWEGON AB, лидирует в мире по такому показателю, как КПД. Утилизация тепла достигает 85% при равных расходах приточного и вытяжного воздуха – это наивысший показатель, официально зарегистрированный для роторных теплообменников. Кроме того, компактные размеры оборудования и низкий уровень шума.

 

БЕЛЬГИЙСКИЕ КОЛЛЕКЦИИ

Отопительный прибор – это особенный, ни с чем не сравнимый и крайне престижный элемент интерьера. Еще недавно хрестоматийным верхом совершенства считалась хромированная лестница полотенцесушителя в ванной или гладкий скелет из стальных труб на стене.

– Появление на рынке коллекции бельгийских конвекторов JAGA – не просто попытка уйти от существующих стереотипных представлений об отопительных приборах, а стремление задать новое направление архитектурного, инженерного и дизайнерского мышления, – говорит Инна Рыжикова, начальник производственно-технического отдела ООО “Аква-Профи”, занимающегося монтажом и установкой санитарно-технического оборудования в “Иркутск-Сити”.

В первом деловом районе Иркутска будут построены офисные помещения, отвечающие требованиям класса “А” – то есть высшего класса. Значит, здания должны быть оборудованы по последнему слову техники. Конвекторы JAGA – это конвекторы, изготовленные из самых лучших материалов, которые максимально подходят для их непосредственного применения, то есть для отопления. Кстати, такие конвекторы используются в системе отопления комплекса Башня «Федерация» делового района Москва-Сити».

Кроме вышеперечисленного, “Иркутск-Сити” будет оснащен современными скоростными лифтами последнего поколения марки Otis, оптико-волоконными каналами связи, локальными вычислительными сетями и Интернетом.

Итак, деловой район «Иркутск-Сити» – это офисы международного стандарта в центре Иркутска. И совсем скоро местные бизнесмены смогут перенести в  них свою деятельность.

 

Байкальский Банк Сбербанка России готов рассматривать возможность кредитования потенциальных покупателей коммерческой недвижимости в первом деловом районе «ИРКУТСК СИТИ»: тел.: (3952) 55-44-33   www.irkutskcity.ru

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 4 (26) Август - Сентябрь 2008 года

• Число просмотров: 2255