Свежий номер «Капиталиста»

В центре внимания

Налоги

ЗАЩИТНИК ПРАВ БИЗНЕСА УПОЛНОМОЧЕН ЗАЯВИТЬ

УПРОЩЕНКА УХОДИТ В ТЕНЬ

 

Свежий номер «Капитала»

В продаже с 7 ноября
Авторынок
БЛОГЕРАМ ДОВЕРЯЮТ
Доходы и расходы
ПАДЕНИЕ ВЫРУЧКИ -- ЧТО ДЕЛАЕТ БИЗНЕС

ЭЛЕКТРОННАЯ ВЕРСИЯ

сайт органов местного самоуправления

Архив журнала «Капиталист»

Коммерческая недвижимость

Город со смещенным бизнес-центром

Генплан Иркутска

Согласно концепции обновленного генерального плана Иркутска, три десятка общественно-деловых зон планируется разместить во всех округах города, мотивируя тем, что целесообразно освободить центр, испытывающий колоссальную транспортную нагрузку. При этом возникает вопрос: будут ли востребованы деловые центры в спальных районах?

Разработка генерального плана Иркутска велась с 2001 года, и спустя шесть лет он был принят. Но в прошлом году иркутские власти признали, что генплан города от 2007 года уже остро нуждается в корректировке. Прежний вариант документа раскритиковали как городские власти, так и население, назвав недоработанным.

— Необходимость корректировки генерального плана города, принятого в 2007 году, возникла по нескольким причинам, — разъяснял главный архитектор Иркутска Андрей Красильников. — С одной стороны, за это время разработан ряд документов, которые требуют поправок главного градостроительного документа: в прежнем проекте не учтены некоторые моменты. С другой — необходимость перемен диктует сама жизнь.

114 промышленных и складских объектов предлагается вынести за городскую черту. В прежнем генплане их было всего 53

Одновременно с генпланом стали разрабатывать проекты планирования городских районов. Правда, срок окончания разработки проектов был намечен на 2009 год, а всю градостроительную документацию планировалось подготовить к 2010 году. Но, как говорится, воз и ныне там.

В конце 2007 года проекты детальных планов застройки Октябрьского района и центральной части города были направлены на доработку по многим направлениям. Например, нарекания властей вызвало потенциальное размещение общественно-деловых центров. Разработчики планировали расположить их в районе музыкального театра и на Чертугеевском полуострове. Но, по мнению чиновников, такое их размещение не вполне обоснованно, так как они должны располагаться внутри микрорайонов — там, где они в первую очередь востребованы.

Тогда проектировщики центральной части города предложили создать деловые центры на территории рынка «Шанхай», между улиц Байкальская и Партизанская в сторону бывшей кондитерской фабрики, по улице Горной на месте городского таксопарка, в районе улиц Чкалова и Сурикова. Акцент делали на гостиницы, офисные помещения и доходные дома, нежели на торговые помещения.

— Мы предлагаем разместить современные общественно-деловые зоны во всех округах Иркутска, в том числе в спальных районах, — сообщила главный архитектор проектов департамента градостроительного проектирования ОАО «Иркутскгипродорнии» Елена Хазыкова. — Проект генплана предлагает расширить общественно-деловые зоны, их площадь увеличится почти в три раза за счет участков под административно-деловые, научно-исследовательские и проектные учреждения, крупные торговые центры, предприятия бытового обслуживания и общественного питания, объекты торговли, сервисные службы. Если в старом варианте были определены 12 общественных центров, то в новом варианте — 37.

В Октябрьском округе предусмотрено размещение восьми общественно-деловых зон: в микрорайоне Парковый, около Байкалбизнесцентра, в районе бульвара Постышева и Лисихи, нового ангарского моста, в микрорайонах Байкальский и Солнечный (около строящегося бизнес-центра), на полуострове Чергугеевский.

В Свердловском округе, возможно, бизнес-зоны появятся на территории Глазково и Студгородка (северная планировочная зона), в Академгородке, микрорайонах Южный, Приморский, Юбилейный (южная зона), Университетский, Первомайский, Мельниково, Синюшина гора, в районе бывшего радиозавода (западная).

В Ленинском районе общественно-деловые зоны планируется расположить в поселках Жилкино, Горького и Кирова, Иркутске-2 и Ново-Ленино.

Безусловно, деловые центры останутся в Правобережном округе — административной и исторической части города, а также в предместье Марата (улицы Сурнова и Рабочего Штаба), в предместье Рабочем.

БИЛЕТ НА ОКРАИНЫ

 

Татьяна Галущенко,

маркетолог-аналитик:

— Если не учесть реальные нужды предпринимателей, да если еще и место дислокации будет выбрано неправильно, нужно ждать негативных последствий. То, что крупный офисный центр будет востребован, к примеру, в периферийном Ленинском районе, — это заблуждение.

  

Размах перекроя карты города, заложенный в документ, впечатляет: экологически вредные предприятия, промышленные и складские зоны, оставшиеся с советских времен (всего 114 объектов), авторы генплана намерены вовсе вынести из городской черты. Среди уже съехавших со своей исторической площадки кирпичный завод в Лисихе. Планируются — иркутский завод тяжелого машиностроения, восточный промузел (район релейного завода), дрожжевой завод, хлебозавод, жилкинская нефтебаза. Также предусматривается постепенный вывод мелких производственных баз, гаражей, складских объектов на другие площадки. Кстати, прежний проект генплана предусматривал «очищение» города от всего 53 промышленных объектов.

— Действительно, расположение любого производства в центре города вызывает вопросы. Мы рассматриваем такой сценарий развития предприятия, — комментирует планы по выносу производственных площадей промышленных предприятий за черту города генеральный директор завода тяжелого машиностроения (ОАО «ПО ИЗТМ») Владислав Лачкарев. — Но надо понимать, что генплан — это стратегический документ, предусматривающий развитие города на десятилетия вперед. А вопрос переноса успешно развивающегося предприятия — вопрос сложный как с экономической, так и с общественно-политической точки зрения. Могу сказать, что перенос нашей производственной площадки в ближайшие пять лет даже не рассматривается.

В целом же на сегодняшний день в Иркутске насчитывается порядка 650 промышленных и коммунально-складских объектов в пяти крупных промышленных зонах (Северная, Жилкинская, Мельниковская, Маратовская, Восточная). Крупные рынки уличной и мелкооптовой торговли также планируется вынести из центральной части.

Территория застройки (мало-, средне- и многоэтажной) увеличится почти на 40%, а под малоэтажное строительство отведены участки на окраинах.

ВЕРОЯТНОСТЬ ОШИБКИ

За последние два года сильно изменилась насыщенность города офисными зданиями по районам. Так, в 2008 году в Кировском районе концентрировалась примерно половина всей офисной недвижимости города, в Октябрьском — 35%, остальное располагалось в Ленинском и Свердловском районах. Осенью 2010 года лидером по объемам деловых площадей стал уже Октябрьский район — 42%. В Кировском районе находится примерно 34% всех коммерческих площадей, Куйбышевском — 11%, Ленинском — 9%, Свердловском — 4% (по данным сайта www.realty. irk.ru).

— Дело, на мой взгляд, не в том, где создавать деловые центры или офисные здания, — считает коммерческий директор ГК «Актив» Илья Круговых. — Вопрос в том, где расположение таких объектов будет более удобным и логичным. Давайте не забывать: мы работаем не в вакууме, а в среде запросов и требований рыночной среды. Так, если вашим арендаторам или покупателям удобнее работать в центре города — значит, вашему зданию надо быть в центре. Перенос деловых зон на окраины должен сопровождаться предоставлением чрезвычайно выгодных условий для всех участников рынка. При этом создание деловых центров на окраинах должно осуществляться не только непосредственно застройщиками, но и под патронажем местных властей.

— Первый вопрос, который возникает при возможности смещения делового центра на окраины города: сколько таких деловых центров на окраине может быть? — рассуждает маркетолог-аналитик Татьяна Галущенко. — На мой взгляд, оптимальна концентрация всей деловой жизни города в одной зоне.

Свою точку зрения аналитик объясняет так: если создать несколько деловых центров в разных частях города, то необходимо продумывать транспортные связи между ними, чтобы бизнесмены могли бы максимально быстро переместиться из одной части города в другую. Поэтому нужно исходить из того, что деловой центр логичнее организовывать в одном пространстве, включающем минимум временных затрат на перемещение. Причем все же чем ближе будет находиться деловой район к центру города, тем востребованнее он будет.

— Как воплотить в жизнь проекты размещения деловых площадок в спальных районах — представить сложно, и лично у меня они не вызывают воодушевления, — продолжает Татьяна Галущенко. — Если не учесть реальные нужды предпринимателей, да если еще и место дислокации будет выбрано неправильно, нужно ждать негативных последствий. То, что крупный офисный центр будет востребован, к примеру, в периферийном Ленинском районе, — это заблуждение.

   
 
   

Владислав Лачкарев,

гендиректор ОАО «ПО ИЗТМ»:

— В опрос переноса успешно развивающегося предприятия — вопрос сложный. Могу сказать, что перенос нашей производственной площадки в ближайшие пять лет даже не рассматривается.

Одной из наиболее распространенных ошибок последних лет эксперты называют отсутствие необходимого количества парковочных мест или парковки соответствующего уровня в принципе. Еще одним существенным минусом для любого делового центра также является отсутствие необходимого числа точек питания — от недорогих кафе до ресторана высокого уровня.

К тому же возведение административных зданий ведется в городе в основном по пути точечной застройки. В результате компании-девелоперы стремятся разместить на небольшой площадке максимально большое количество объектов и часто по этой причине пренебрегают соблюдением соотношения площади офисного пространства и количества парковочных мест.

По словам президента Союза строителей Иркутской области Юрия Шкуропата, давно пора завершить разработку генплана, который позволил бы прекратить точечную застройку, неэффективное использование территорий, упорядочить производственные, общественно-деловые, производственно-деловые, жилые и другие зоны.

СЕМЬ ПО СТАНДАРТУ

По информации Татьяны Галущенко, в Иркутске сейчас 82 действующих офисных здания (новые деловые центры, переделанные под офисы уже существующие здания). Их общая площадь достигает 300 тыс. кв. м, 20% из них фактически не заполнено. И кстати, по общепринятым параметрам к настоящим бизнес-центрам можно отнести только семь зданий, считают аналитики недвижимости.

— Большинство — это типичные офисные центры, многие из которых имеют хорошую техническую оснащенность и соответствующую инфраструктуру. Однако надо понимать, что у офисных и бизнес-центров разная структура прибыли. Первые от 80% до 100% выручки получают от сдачи в аренду или продажи своих площадей, у вторых это соотношение составляет не более 30–60%. Остальные доходы дает вся сопутствующая инфраструктура: выставочные и конференцзалы, гостиничный фонд, апартаменты, торговые точки, кафе, бары, рестораны, — поясняет сертифицированный аналитик иркутского рынка недвижимости Юрий Винников.

Тем временем другие участники местного рынка не делают принципиального различия между понятиями бизнес-центра и офисного центра.

— На мой взгляд, такое деление для Иркутска пока весьма условно, — утверждает Илья Круговых. — К тому, чтобы считать город потенциальным финансово-деловым центром, серьезных предпосылок не вижу. Иркутск не позиционирует себя, нет ярко выраженной особенной специализации, позволяющей привлечь ресурсы тех или иных отраслевых инвесторов, внимание производителей, научных организаций. Иркутск пока не наукоград, не индустриальный или добывающий центр, не логистический узел федерального уровня. Наш город выполняет скорее представительские функции — как столица области. Конечно, ряд компаний размещают здесь свои представительства и офисы, но это скорее дань географии расположения.

Между тем, работа над проектом внесения изменений в генеральный план города до сих пор продолжается. Хотя к концу 2010 года была озвучена информация, что если документ будет одобрен мэром, его направят на утверждение городской думы в декабре. Как сообщили «Капиталисту» в пресс-службе иркутской мэрии, проект корректировки генплана находится по-прежнему на доработке, но в ближайшее время (указывался март 2011 г. — ред.) он должен быть готов в согласованном виде и официально опубликован. Новый генплан рассчитан до 2020 года.

Валерия Гладкова


"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 2 (47) Апрель - Май 2011 года


  • Число просмотров: 1495

 

Еще статьи в этой рубрике

Архив журнала

Рейтинг статей

 
Рейтинг@Mail.ru
О нас
рекламные издания
деловая пресса
оказание рекламных услуг
журналы иркутска
рекламные сми
журналы сибири
деловые сми
рекламная полиграфия
стоимость рекламы в журнале

Журнал капитал
журнал капитал
рекламный каталог
журнал товары и цены
торговый журнал
товары и цены каталог
товары в иркутске
рекламно информационные издания
рекламный журнал

Журнал капиталист
бизнес журнал
бизнес издания
деловые издания
деловой журнал

Размещение рекламы
размещение рекламы в журнале
региональная реклама
реклама в печатных сми
реклама в печатных изданиях
реклама в регионах
реклама в иркутске
реклама в журналах и газетах
реклама в журналах
закрыть