Согласно анализу, который эксперт проводит регулярно, стоимость офисной недвижимости в Иркутске почти не меняется последние несколько лет (см. график №1). Аренда же с 2012 года имеет устойчивую тенденцию к снижению. 

 

Но тут случился этот предновогодний бум продаж всего, подстегнутый падением рубля, — россияне в панике скупали не только бытовую технику и автомобили, но и недвижимость, в том числе коммерческую. По оценкам московских экспертов, из десяти покупателей только один-два приобретали недвижимость под конкретные цели, все остальные вкладывали накопленные средства.

Добрались до 2005 года

— Действительно, в то время как аренда коммерческой недвижимости «проседала», рынок продаж был вполне активен. Связано это с падением рубля и стремлением людей вложить имеющиеся накопления в надежные активы. А недвижимость была, есть и будет именно таким надежным активом, — в интервью «Капиталисту» объясняет Татьяна Галущенко. — Только в январе ситуация в Иркутске несколько успокоилась. Покупки коммерческой недвижимости сейчас наблюдаются, но уже в более спокойном режиме.

Согласно данным аналитика, в январе наблюдалось снижение «по всем фронтам»: арендные ставки просели еще на 0,7%, а цены продаж вернулись к состоянию октября–ноября 2014 года.

Федеральные эксперты отмечают резкое в последнем квартале 2014 года падение арендных ставок и спроса на коммерческую недвижимость. Это заставило участников российского рынка заговорить о новом кризисе, который, похоже, окажется более глубоким, чем пять лет назад.

По оценкам Knight Frank, стоимость аренды офисов в Москве уже достигла уровня 2005 года, доля вакантных площадей выросла до рекордных 28%. В торговых центрах аренда подешевела на 16%, а объемы свободных помещений выросли в два раза. За весь 2014 год в Москве средние заявленные ставки аренды на офисы классов А и В сократились на 20%. «Это минимальное значение ставок с 2005 года», — отмечает в интервью газете «Коммерсант» директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков.

Похожие расчеты приводят и аналитики Praedium: по их данным, в конце 2014 года ставки аренды в бизнес-центрах столицы снизились в среднем на 10-15%. Но сейчас на некоторых объектах этот показатель достигает 30%. Практически аналогичные тенденции снижения спроса и падения цен сейчас демонстрирует и рынок торговой недвижимости в Москве.

Резкое снижение маловероятно

Однако в Иркутске, по словам Татьяны Галущенко, резкое падение цен на офисную недвижимость маловероятно. Прежде всего потому, что в последнее время в Иркутске не наблюдалось избыточного строительства и ввода новых площадей. Объекты строились, но строились либо под определенных резидентов, либо это были небольшие здания.

А вообще столица Восточной Сибири близка к насыщению офисной недвижимостью — спрос, по крайней мере, в центральных районах удовлетворен. Сейчас в этом сегменте имеется 570 тыс. кв. м площадей, частично с открытыми вакансиями. Ожидать большого роста количества бизнес-центров уже не приходится — по данным Татьяны Галущенко, в этом году в Иркутске планируется ввести только 16 тыс. кв. м офисной недвижимости. Это рекордно низкий с 2008 года показатель. Для сравнения: на пике офисного строительства в Иркутске в 2009 году ввели 86 тыс. кв. м (см. график №2). 

 

 

Что же касается цен продажи офисных площадей, то после декабрьского скачка они стабилизировались. Общая картина к февралю показывает отрицательную динамику.

— Пока спрос на аренду и на продажу коммерческой недвижимости есть, но он начинает снижаться, — рассказывает Татьяна Галущенко. — Если общая экономическая ситуация в России останется на прежнем уровне, ожидать придется дальнейшего снижения спроса вплоть до нулевых показателей. И поскольку этот кризис называют «кризисом потребителя», высока вероятность того, что, прежде всего, он ударит по отраслям торговли и сферы услуг. 

Арендаторы вновь имеют голос

Татьяна ГАЛУЩЕНКО, аналитик ГК «Актив»: — Пока спрос на аренду и на продажу коммерческой недвижимости есть, но он начинает снижаться.

Более непредсказуемой, по словам нашего эксперта, может оказаться ситуация с торговой недвижимостью.

— В прошлом году торговая недвижимость являлась наиболее привлекательным вложением для инвесторов. В этом году картина скорее поменяется. Доходность от торговой недвижимости будет на одном уровне с офисной, а это в пределах 9-10% годовых, — прогнозирует Татьяна Галущенко.

Как известно, новые крупные торговые центры из-за отказа ряда федеральных операторов экспансировать в Иркутск простаивают с большим количеством пустых площадей. Как они будут решать проблему — стараться заполнить площади за счет местных компаний или оставят все как есть до лучших времен — пока не ясно. Но весьма вероятным видится переманивание арендаторов из наименее благоприятных торговых объектов в более удачные и, главное, в более перспективные с точки зрения покупательского трафика.

К примеру, IrkutskMedia уже сообщает, что кризис спровоцировал некоторые магазины и компании Иркутска передислоцироваться на новые места обитания. Магазины меняют адреса, а на их дверях красуются объявления о переезде и схемы проезда.

А вообще, аренда теряла позиции в течение всего прошлого года, и декабрьский спрос на ней практически не отразился. С учетом предполагаемой инфляции этого года на уровне 10-15% и отсутствия роста стоимости аренды стоит ожидать стагнации арендных ставок. Но пока неизвестно, будет ли эта тенденция наблюдаться весь год или можно ждать изменений. 

— В данном случае существует масса факторов, на которые мы ни в частном порядке, ни на региональном административном уровне повлиять не можем. Один из сценариев говорит о том, что цены на недвижимость будут стоять на месте. А при высоком уровне инфляции это будет свидетельствовать об общем снижении доходов продавцов недвижимости и арендодателей, — утверждает эксперт.

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 9 (80) Март - Апрель 2015 года

• Число просмотров: 2015