Свежий номер «Капиталиста»

В центре внимания

Будущее ритейла

Как изменится рынок

НОВЫЕ МОДЕЛИ ПРОДАЖ

 

Свежий номер «Капитала»

В продаже с 28 мая
Новости
С ИЮЛЯ ВВОЗ ПРАВОРУЛЬНЫХ МАШИН УЖЕСТОЧИТСЯ
Торговые тенденции
РОССИЯНЕ СКУПИЛИ ХОЛОДИЛЬНИКИ

ЭЛЕКТРОННАЯ ВЕРСИЯ

сайт органов местного самоуправления

ФинСовет-Иркутск

Лифтовый инженерный центр

Курорт Усолье

DI клиника

Тракстоп38

Иркутская Тепловизионная Компания

ЭлектроЩит-Иркутск

Студия мебели Шабуров

Мир посуды

Байкал Флора

АльтСтройКом

Компания Рецикл

Архив журнала «Капиталист»

Жилая недвижимость

Стройка в зоне риска

Но под присмотром

Не получилось. Многократного чуда по сдаче готового жилья, ожидаемого к концу года сотрудниками комитета по градостроительной политике мэрии Иркутска, не произошло. Теперь вместе с экспертами попробуем предположить, каким для городского рынка жилья окажется нынешний год. Ведь иногда прогнозы сбываются…

 

 

Жанна НЕСТЕРОВА,

президент Восточно-Сибирской палаты недвижимости:

— Прогнозирую уменьшение спроса. И в этой ситуации принципиально важно: смогут ли застройщики снизить цену. Считаю, что они пойдут на это.

   
 

 

Екатерина БОЕВА,

директор по продажам и маркетингу ИСК «Желдорипотека»:

— Некоторые застройщики решат заморозить свои проекты. Но это, в первую очередь, коснется тех проектов, где строительство еще не начато или находится на самых ранних стадиях.

   
 

   

Евгений ХОДЫРЕВ,

руководитель отдела загородной недвижимости компании «Инвест38»:

— Продавать получится у тех, кому нужно это сделать срочно, в том числе и с целью вложения вырученных средств в свой бизнес для его поддержки.

К октябрю 2014 года в Иркутске ввели в эксплуатацию 96 тыс. кв. м жилья. Тогда уже становилось понятно, что город не сможет выполнить обязательства, взятые на себя в соответствии с соглашением, подписанным между администрацией Иркутска и региональным министерством строительства по реализации госпрограммы по обеспечению доступным и комфортным жильем. Ведь план по концу года — сдать 494,3 тысячи жилых «квадратов». В начале октября, чтобы план выполнить, не хватало всего-то 400%.

Однако наверстать возможно, тогда предположили в администрации. Пресс-служба мэрии привела комментарий замначальника отдела выдачи разрешительной документации комитета по градостроительной политике Виктории Казанцевой. Чиновник объяснила, что основной ввод жилья традиционно ожидается в конце года — это обусловлено тем, что главные строительные работы ведутся с апреля по октябрь. Значит, получится.

Но, как уже отметил «Капиталист», не получилось: в 2014 году в Иркутске ввели в эксплуатацию только 306 тыс. кв. м жилья (5589 квартир). Объемы жилищного строительства действительно снизились, и не в связи с кризисом, ведь работа на итоговые результаты в этой сфере начинается в первой половине года, когда про кризис не было и речи.

Но, анализируя сегодняшнюю ситуацию, эксперты нашего журнала утверждают: относительную стабильность на иркутском рынке жилья подорвал все же начавшийся экономический кризис.

Аномально активный декабрь

Сворачивание ипотеки, падение спроса, сжатие предложения, рост цен на новостройки и отсутствие ясности относительно экономической ситуации — это основные характеристики рынка по факту.

В целом 2014 год был достаточно стабильным. Исключением стал только декабрь, когда наблюдался активный спрос на квадратные метры и некоторый рост цен.

— В последние рабочие дни прошлого года у нас в агентстве чувствовался ажиотаж — покупали все, — вспоминает президент Восточно-Сибирской палаты недвижимости Жанна Нестерова. — Но надо понимать, что все это были клиенты, что называется «из будущего», которые потом не придут.

Аналогично характеризует декабрь и специалист по недвижимости компании «Тысячелетие» Светлана Герасимова: «Объемы продаж выросли не только в востребованном сегменте (эконом-класс, одно-, двухкомнатные квартиры), но и по тем объектам, спрос на которые ранее был не очень высоким». Традиционно большинство людей, чтобы сохранить свои рублевые сбережения, предпочитают вкладывать их в объекты недвижимости. 

Год снижения спроса

— Но, принимая во внимание даже результаты аномального декабря, 2014 год для вторичного рынка недвижимости стал годом уменьшения спроса. Цены не показывали рост, а по итогам снизились на 0,8% в годовом исчислении. Другая ситуация царила на первичном рынке, где новостройки пользовались повышенным спросом. Их стоимость по итогам года выросла почти на 5%. Причина не только в объемах строительства, но и появлении на рынке интересных проектов, — говорит Светлана Герасимова. 

Наблюдения коллег подтверждает и Екатерина Боева, директор по продажам и маркетингу инвестиционно-строительной компании «Желдорипотека», которая реализует в Иркутске собственный проект ЖК «Персона» — клубный дом на 35 эксклюзивных квартир. По ее словам, в конце прошлого года массовый спрос действительно пришелся на наиболее ликвидное жилье. Люди в основном приобретали квартиры в сегментах эконом— и комфорт-класса на высокой стадии завершения строительства просто для того, чтобы сохранить свои средства. И иметь возможность сразу после стабилизации ситуации быстро продать купленную недвижимость.

— Мы также отметили увеличение звонков в конце года, но значительного роста продаж у нас не произошло. Это связано со спецификой нашего объекта. ЖК «Персона» принадлежит классу элитного жилья — аналогов в Иркутске ему просто нет. Подобное жилье покупают для собственного проживания, поэтому срок экспозиции у него дольше, чем в других сегментах.

Дисконт как главное дополнение

На сегодняшний день, несмотря на то что немало собственников сняли свои объекты с продажи до «лучших времен», предложение на вторичном рынке все равно превышает спрос. И продаются только те объекты, где цена ниже рыночной.

— Если продавец отдает квартиру с дисконтом 10% и больше, в сравнении с аналогичными вариантами на рынке, то продажи идут, — утверждает Евгений Ходырев, руководитель отдела загородной недвижимости компании «Инвест38». — Есть активные покупатели, но их не так уж и много. Это те клиенты, у которых остро стоял вопрос с покупкой жилья в 2014 году, но они по различным причинам так и не успели его приобрести. Выбирают, что купить, также те, кто продал свою недвижимость.

Среди ярких тенденций — бартер, когда один объект меняется на другой с доплатой. Самый распространенный вариант: трехкомнатная квартира на двухкомнатную с доплатой. 

— Учитывая, что еще несколько месяцев назад 80% покупателей на рынке недвижимости были теми, кто использовал заемные средства банка, — анализирует Светлана Герасимова, — то со снижением объемов ипотечного кредитовая в связи с повышением ставок упадет и спрос.

В январе 2015 года в агентствах закрывались сделки с использованием ипотечных кредитов, одобренных в четвертом квартале 2014 года, благодаря чему показатели за этот месяц мало чем отличались от аналогичных за тот же период годом ранее. Но уже в феврале ситуация на рынке начала меняться в сторону снижения, даже несмотря на то, что многие строительные компании и собственники объектов недвижимости готовы были пойти на снижение стоимости квадратного метра.

— На сегодняшний день в нашу компанию большая часть покупателей обращается с наличными средствами, — рассказывает Светлана Герасимова. — Реже встречаются обращения клиентов с  военной ипотекой и с ипотечными кредитами.

Внимание потенциальных покупателей отмечают и в элит-сегменте.

— Мы особого спада не ощущаем: на квартиры в ЖК «Персона» имеется много интересантов, — отмечает Екатерина Боева. Проект отличают расположение в самом центре города, уникальные планировки квартир, террасы на крыше с видами на Ангару, необычная архитектура, эксклюзивная отделка, ландшафтный дизайн территории, системы безопасности. С инвестиционной точки зрения это очень выгодное и перспективное вложение.

Неблагоприятное снижение ипотеки

 

Источник: администрация Иркутска

 

  

Нынешний год будет не самым легким для рынка, в том числе и в сравнении с предыдущим кризисом 2008/09.

— Особенно подвержены риску новостройки, — отмечает Евгений Ходырев, — строительные площадки сейчас замораживают. Неблагоприятны и прогнозы по спросу. Снижение ипотеки сократит число потенциальных покупателей как минимум вполовину и на новостройки, и на вторичку.

С коллегой согласна Екатерина Боева:

— Негативные экономические тенденции не способствуют росту платежеспособного спроса. Некоторые застройщики в связи с неопределенностью ситуации могут принять решение заморозить проекты при негативном сценарии. Но это, в первую очередь, коснется тех проектов, в которых строительство еще не начато или в отдельных случаях находится на самых ранних стадиях.

Относительно вторичного рынка риелторы едины в одном: учитывая экономическую ситуацию в стране, цены будут снижаться.

— Цены на городскую недвижимость в сегменте вторичного жилья в сезоне май-август будут падать, но не более чем на 20%. Продавать получится у тех, кому нужно это сделать срочно, в том числе и с целью вложения вырученных средств в свой бизнес для его поддержки. Обеспечить потребительский рост может только одно — улучшение экономической ситуации в стране, — уверен Евгений Ходырев.

С учетом кризисных явлений в экономике, в 2015 году многие компании зафиксируют убытки, что ограничит их доступ к банковскому финансированию. Это отрицательно скажется на темпах роста объемов строительства. Выходит, что вся сфера недвижимости находится в зоне потенциального риска.

— Однако государство не даст совершиться каким-либо непоправимым действиям, — считает Жанна Нестерова. — Власть в регионе сильная, вопрос контролирует, социальный взрыв никому не нужен, поэтому обманутых дольщиков быть не должно. Риск разориться у застройщиков есть, но таким компаниям либо финансово помогут, либо выкупят квартиры по демпинговым ценам.

По мнению экспертов нашего журнала, нынешний кризис «начался не вчера», экономика под вопросом уже года полтора. Просто сейчас пошла активная фаза кризиса.

Ожидание рецессии

— Прогнозирую уменьшение спроса, — делится мнением Жанна Нестерова, — и в этой ситуации принципиально важно, смогут ли застройщики снизить цену. Считаю, что они пойдут на это.

А вот рецессия на иркутском рынке недвижимости в 2015-2016 годах неизбежна, утверждает президент Восточно-Сибирской палаты недвижимости: «Замедлятся темпы роста всех показателей — спроса, предложения, поглощения и цен. Спрос сравняется с предложением на первичном рынке лишь к концу 2015-го, на вторичном рынке — в 2016 году».

Кстати, по предварительным оценкам агентства Standart & Poor’s в отношении российского рынка жилья, реальные цены (скорректированные на инфляцию) в 2015 году будут падать на фоне ослабления экономики и замедления темпов роста доходов домохозяйств. В связи с чем реальная цена метра в среднем по стране будет снижаться с темпом около 3% в год, а номинальная — повышаться в этих же пределах.

И в заключение нужно отметить еще одно обстоятельство. Эксперты «Капиталиста» сошлись еще в одном: прогнозы сегодня в немалой степени походят на предсказания, поскольку слишком велика неопределенность, а вопросов больше, чем ответов.  

 

Источник: RealtyVision.ru

 


"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 2 (81) Апрель - Май 2015 года


  • Число просмотров: 1253

 

Еще статьи в этой рубрике

Архив журнала

Рейтинг статей

ЖБИ-ТрансСтрой

Yamaguchi

Резиденция XV

Дезирс

Выставка подарки

 
Рейтинг@Mail.ru
О нас
рекламные издания
деловая пресса
оказание рекламных услуг
журналы иркутска
рекламные сми
журналы сибири
деловые сми
рекламная полиграфия
стоимость рекламы в журнале

Журнал капитал
журнал капитал
рекламный каталог
журнал товары и цены
торговый журнал
товары и цены каталог
товары в иркутске
рекламно информационные издания
рекламный журнал

Журнал капиталист
бизнес журнал
бизнес издания
деловые издания
деловой журнал

Размещение рекламы
размещение рекламы в журнале
региональная реклама
реклама в печатных сми
реклама в печатных изданиях
реклама в регионах
реклама в иркутске
реклама в журналах и газетах
реклама в журналах
закрыть