Свежий номер «Капиталиста»

В центре внимания

Вышла новая методичка Центробанка

За что банки блокируют счета 2017-2018

 

Если банк найдет факты или признаки уклонения...

Свежий номер «Капитала»

В продаже с 20 октября
Новости
В ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ ПЛАНИРУЕТСЯ СОЗДАНИЕ ЭКСПОРТНОГО ЦЕНТРА
Вопрос-ответ
КАК ОТКРЫТЬ КАФЕ В ЖИЛОМ ДОМЕ?
Каталог
ЭЛЕКТРОННАЯ ВЕРСИЯ

сайт органов местного самоуправления

Выставка подарки

Лифты в Иркутске

Деловая сеть

Мир Эклера

ВостСибМебель

Дом.ру

СЭЙВ

Типография Иркут

Архив журнала «Капиталист»

Недвижимость

Про 35 тысяч

и другие тренды рынка недвижимости

Несмотря на явный прирост в объемах сдачи жилья в этом году, количество сделок на региональном рынке недвижимости снизилось. К примеру, во втором квартале — на 18-22% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В следующем году эксперты ожидают дальнейшее снижение. Что может стать драйвером спроса в 2016 году? «Молитва», — шутит Иван Ильичев, исполнительный директор ЗАО «Востсибстрой». И доля правды в этой шутке есть.

 

Даже несмотря на снижение цен и положительную динамику индекса доступности жилья, рассчитываемого по соотношению стоимости квадратного метра к средней зарплате, жилье по-прежнему остается не слишком доступным для большинства групп населения.

Так где же оно — доступное жилье, о котором постоянно говорят представители государственной власти? Этот вопрос поднимался на недавно прошедшей в Сибэкспоцентре «Ярмарке недвижимости». Ответ держала министр строительства и дорожного хозяйства Иркутской области Светлана Свиркина.

— По факту соответствующая программа имеется, и доступное жилье в городе есть. Конечно, не в тех объемах, в которых многие хотели бы его видеть, и не совсем с теми ценами… Но у нас нет и четких критериев понятия «доступное жилье». Однако сейчас можно говорить о том, что микрорайоны «Луговое» и «Березовый» — доступное жилье, там низкие цены. И, кстати, «Союз» тоже изначально задумывался как жилье эконом-класса. Но является ли он таковым по факту? Вокруг этого микрорайона сейчас очень много споров.

 

Светлана Свиркина,

министр строительства и дорожного хозяйства Иркутской области:

— Не до конца выяснен вопрос о том, как мы будем компенсировать застройщику четыре тысячи рублей с квадратного метра за инженерную инфраструктуру. Но это сейчас прорабатывается.

 

Еще один новый государственный продукт с названием «Жилье для российской семьи» появился совсем недавно. Он предполагает новое жилье с чистовой отделкой по цене не выше 35 тыс. рублей за квадратный метр. Но, как выяснилось, критериям этой программы отвечают практически все жители области. И жилье под эту программу уже возводится в Ангарске, Саянске и Иркутске.

— Другое дело, что еще не до конца выяснен вопрос о том, как мы застройщику будем компенсировать четыре тысячи рублей с квадратного метра за инженерную инфраструктуру. Но эти вопросы сейчас прорабатываются, — отмечает Светлана Свиркина. — То есть, по плану, застройщику «квадрат» обходится в 39 тысяч, а гражданин платит только 35. Недостающие четыре тысячи государство и должно компенсировать. Также у нас огромные деньги из бюджета области и из фонда ЖКХ выделены сейчас на расселение аварийного жилья. Переселять эту категорию граждан также необходимо в квартиры эконом-класса. Более того, у нас на очереди стоят дети-сироты, инвалиды, малоимущие граждане и бюджетники.

Быстрый каркас

Застройщики сходятся во мнении: чтобы строить за ту цену, которую хочет видеть государство и граждане, надо менять, в первую очередь, технологии строительства.

— Те технологии, которые сегодня используются, не позволяют выйти на цену 35 тысяч рублей за квадратный метр с чистовой отделкой, — подчеркивает руководитель департамента по работе с недвижимостью ОАО ФСК «Новый город» Дмитрий Ружников. — Мы пришли к выводу, что в монолитном исполнении, в котором у нас сегодня застраивается город, это сделать нереально.

Поэтому с августа 2014 года «Новый город» ведет строительство градостроительного комбината для реализации технологий каркасного домостроения, которая считается самой передовой, но в Иркутске по-прежнему не представлена.

По словам экспертов, каркасное домостроение сегодня активно реализуется даже в Кемерово, Новосибирске и Краснодаре. Не говоря уже о том, что вся Европа давно строит по этой технологии, и она себя серьезно зарекомендовала.

Сразу стоит оговориться, что к панельному домостроению, оставленному в далеком прошлом, технология не имеет никакого отношения. В ней соединены все плюсы монолита, но основные работы производятся не на строительной площадке, а в заводских условиях. Основное достоинство: возвести и сдать под ключ девятиэтажный дом можно за полгода, а производительность завода позволит возводить по 150 тыс. кв. м в год.

По словам Дмитрия Ружникова, уже скоро их компания запустит завод, после чего будет готова к возведению первой блок-секции и выйдет на цену в 35 тыс. рублей.

К слову, представители других строительных фирм также выразили желание строить новые здания по этой технологии.

Дорога в пригород

Есть и другой способ снизить стоимость квадратного метра, которым уже пользуются наши соседи — Новосибирск и Красноярск. Там застройщикам выделяется земля за пределами города и проводятся коммуникации. В таких условиях любой из них скажет: «Да, я готов туда зайти и построить жилье по цене 35 тысяч, поскольку себестоимость строительства невысокая», — уверяет Дмитрий Ружников.

 
 

Татьяна Галущенко,

аналитик ГК «Актив»

— Мультиформатность — определение ближайшего будущего. Насыщенность рынка коммерческими площадями приводит к тому, что инвестору и застройщику приходится изобретать что-то неординарное.

Выход в пригород стал отдельной темой разговора застройщиков на «Ярмарке недвижимости». Это уже устойчивый тренд: жилые поселки за чертой города начинают сдаваться в большом количестве.

— В этом году мы подходим к сдаче двух объектов — один в черте города, другой за ней, поэтому нам есть с чем сравнивать, — говорит гендиректор компании «СибирьЭнергоТрейд» Юлия Долгополова. — Более того, нам посчастливилось одними из первых зайти в программу фонда РЖС, по которой нам предоставили участки под строительство доступного жилья. Сейчас мы их осваиваем. Но цены за квадратный метр мы вынуждены ставить не менее 40 тысяч. Пригородная застройка существенно дороже городских проектов, поскольку это освоение территории с нуля. С одной стороны, это большие сложности, с другой — безумно интересно, поскольку предоставляется большая свобода действий. Ведь ты строишь не просто высотку, а целый поселок, и самостоятельно продумываешь философию его жизни и функционирования.

По словам Юлии Долгополовой, в городе невозможно организовать такую территорию с чистого листа, возможности самовыразиться здесь меньше. Строительство в городе напоминает конвейер: если удалось получить участок в хорошем месте, то вся инфраструктура уже вокруг него есть, и проблем возникнуть не должно — технология отработана, работаешь по давно отлаженной схеме.

Это подтверждает и гендиректор девелоперской группы «Хрустальный» Олег Барышников:

— Основная проблема загородной застройки — это комплексное освоение. Когда мы видим дома посреди картофельных полей, то понимаем, что клиент хочет все-таки иметь какую-то инфраструктуру, иметь не только красивую картинку, но и концепцию поселка. Наш опыт говорит о том, что сперва нужно делать дороги, тротуары и газоны и параллельно начинать строить дома. Если это упустить, то клиент не поверит в то, что ему создадут комфортную среду для проживания.

Компактно не значит плохо

Эксперты единогласны и в том, что люди хотят переезжать за город, и малоэтажное строительство в пригороде уже может конкурировать с городскими квартирами. В первую очередь, конечно, по стоимости — приобретая недвижимость за чертой города, человек может позволить себе большую площадь за те же деньги.

Тем более загородная инфраструктура с каждым годом улучшается. Взять, к примеру, Байкальский тракт, транспортная доступность которого увеличилась благодаря новой дороге. Более того, сейчас повсеместно запускаются новые автобусные маршруты и мнение о том, чтобы жить вне городской черты, необходимо иметь в семье один, а то и два автомобиля, уже изживает себя.

Все это говорит о том, что тренд к переезду за город существует. А по опросам компании «Востсибстрой», около 60% респондентов желают приобрести жилье именно за городом. Два года назад таких людей было лишь 25-30%.

Однако и этот процесс имеет обратную сторону «медали». По мнению зампредседателя правления иркутского регионального отделения союза архитекторов России Владимира Стегайло, беспорядочная точечная застройка, распространенная в Иркутске, перебирается в пригород, уничтожая зеленые зоны и не обеспечивая благоприятных условий для жизни.

— Наблюдается очень страшная тенденция, которую мы все видим, но ничего с ней поделать не можем: пригород застраивается хаотично, город растягивается, а зеленое пространство вокруг него исчезает, — отмечает архитектор. — Необходимо делать город более компактным, использовать пространство более рационально. В этом случае, компактно — не значит плохо. Ведь по количеству гектаров на одного жителя Иркутск имеет один из самых больших показателей. Наш город нуждается в компактных жилых районах, вокруг которых создается комфортная среда и вся инфраструктура, а также сохраняется зеленая зона.

Офисно-развлекательный тренд

Интересно, что на встрече эксперты назвали тот сегмент рынка, который чувствует себя гораздо лучше других. Это сектор офисной недвижимости. В этом ему отчасти помогает появление новых хозяйствующих субъектов.

— Несмотря на всю печаль уходящего года, количество хозяйствующих субъектов в Иркутске выросло примерно на сто единиц, — отмечает аналитик ГК «Актив» Татьяна Галущенко. — Это так или иначе отразилось на рынке офисной недвижимости, который терпимо переносит кризис. Здесь даже есть пространство для роста: бизнес-центров класса А в столице Восточной Сибири по-прежнему нет, количество помещений класса В увеличивается, заменяя старые советские здания. Но хотя офисная недвижимость еще держится на плаву, арендные ставки здесь тоже падают, а значит, будет падать и предложение.

 

Олег Барышников,

генеральный директор девелоперской группы «Хрустальный»:

— Когда мы видим дома посреди картофельных полей, то понимаем, что клиент хочет все-таки иметь какую-то инфраструктуру, не только красивую картинку, но и концепцию поселка.

 

В числе актуальных трендов коммерческой недвижимости Татьяна Галущенко в первую очередь выделяет переход девелоперов от крупных объектов к мелким — инвесторы присматриваются к строительству районных торговых центров в микрорайонах, поскольку крупных ТРЦ уже явно достаточно. При этом потребителю хочется чего-то нового, а торгово-развлекательным центром уже никого не удивить. Инвесторы и проектировщики начинают думать над новыми, нетиповыми решениями.

— Мультиформатность — определение ближайшего будущего, — уверена эксперт. — К примеру, строящийся многофункциональный центр «Иркутский», где планируется помимо торговых площадей разместить офисы, гостиницу и фитнес-центр. Еще один интересный объект ожидается на улице Костычева — из примерно 60 тыс. кв. м 11 тысяч займет спорткомплекс. Также там будет банный комплекс и даже хоккейный корт. Делается упор на то, чтобы люди в этих зданиях чувствовали себя комфортно и после работы сразу не покидали их. Насыщенность рынка коммерческими площадями приводит к тому, что инвестору и застройщику приходится изобретать что-то неординарное.

Резюмируя, эксперты признают, что надежды на восстановление рынка коммерческой недвижимости осенью 2015 года оказались тщетными. Отсутствие доступа к дешевым кредитам, сокращение инвестиций, падение объема продаж, катастрофическое увеличение объема предложения, рост срока экспозиции объектов — рынок оказался в новой реальности, в которой пока трудно сориентироваться всем участникам. Однако это стоит сделать, и чем быстрее — тем лучше.

Ярослав Князев


"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 7 (86) Декабрь 2015 - Январь 2016 2015 года


  • Число просмотров: 474

 

Еще статьи в этой рубрике

Архив журнала

Рейтинг статей

Двери

Ростелеком

Агентство недвижимости

SibExpo

 
Рейтинг@Mail.ru
О нас
рекламные издания
деловая пресса
оказание рекламных услуг
журналы иркутска
рекламные сми
журналы сибири
деловые сми
рекламная полиграфия
стоимость рекламы в журнале

Журнал капитал
журнал капитал
рекламный каталог
журнал товары и цены
торговый журнал
товары и цены каталог
товары в иркутске
рекламно информационные издания
рекламный журнал

Журнал капиталист
бизнес журнал
бизнес издания
деловые издания
деловой журнал

Размещение рекламы
размещение рекламы в журнале
региональная реклама
реклама в печатных сми
реклама в печатных изданиях
реклама в регионах
реклама в иркутске
реклама в журналах и газетах
реклама в журналах
закрыть