А каков он — спрос сегодня? Обратимся к независимым наблюдениям экспертов нашего журнала. Говоря о региональном рынке недвижимости в целом, они утверждают, что несмотря даже на кризисные явления, спрос есть на любую недвижимость, даже премиум-класса.

— В Иркутске востребованы сейчас и новостройки, и «вторичка», и загородное жилье. Но при условии, что цены на эти объекты адекватные, — отмечает Дмитрий Мысин, гендиректор РК «Система». 

— Не пользуется спросом любое жилье по завышенным ценам, — соглашается Евгений Ходырев, руководитель отдела загородной недвижимости ООО «Группа Компаний Инвест38». — Если смотреть по сегментам, то, конечно, более востребованы новостройки.

По словам собеседников нашего журнала, стройки в Иркутске пока никто не замораживает. На 2016-2017 годы намечена сдача объектов, строительство которых началось в прошлом году. На новостройки и далее спрос будет стабильным — господдержку продлили еще на год, и покупатели могут приобретать новые квартиры в ипотеку под 12%.

Так же дела обстоят и в Ангарске.

— В этом году, несмотря на кризис, ни одна из строительных площадок не была заморожена, — говорит Вероника Морозова, менеджер по продажам АН «Сакура». — Скорее наоборот: в Ангарске набирает обороты строительство малоэтажного жилья. На сегодня это актуальное направление, в том числе и для нашего агентства, которое строит и продает дома и таунхаусы в новом жилом комплексе.

Еще одно наблюдение наших экспертов: официально цены на новостройки не снижаются, но по факту они держатся только на брендовые объекты. Основная масса нового жилья, так же как и «вторичка», продается с хорошим дисконтом. Только это не афишируется.

 

Прекрасные соседи неинтересны

Если на первичном рынке недвижимости все более-менее логично: вот новые квадратные метры, а это — цена на них, то ситуацию в сегменте вторичного жилья можно охарактеризовать как борьбу противоположностей. На рынке немало продавцов и достаточно покупателей, но сделки единичны. Причину эксперты видят в несоответствии ожиданий.

— Сегодня цена многих предложений существенно отличается от реальных цен, по которым объект можно продать, — объясняет специалист по операциям с недвижимостью АН «Тысячелетие» Юлия Винникова. — Нередко продавцы просто не понимают, что цены сейчас значительно снизились. Но те, кто приобретал эту недвижимость еще на пике, просто не хотят снижать. Например, выставляют однокомнатную квартиру по цене 2 млн рублей. Такой объект может экспонироваться до трех месяцев, пока собственник не поймет, что его цена не интересна покупателям и за такие деньги квартиру никто не купит.

В связи с этим средний срок экспозиции объектов сейчас больше в два-три раза, чем до кризиса. Однако, замечают эксперты, при адекватных ценах квартиру реально продать за месяц. 

 «Нам надо купить квартиру побольше, и на нее не хватает», «мы столько денег вложили в ремонт — жалко теперь отдавать по низкой цене», — приводит нерыночные аргументы собственников Вероника Морозова. Именно из-за такой позиции продавцов, держащих завышенные цены, объекты в Ангарске могут экспонироваться до трех месяцев.

Два месяца — таков средний срок экспозиции объекта в Шелехове, правда, также при условии, что выставлен он на продажу по изначально адекватной цене. 

— Если объект дороже аналогичных предложений, то интереса к нему не будет, — говорит Ирина Дрягина, директор АН «Шанс». — Люди ищут более дешевые варианты. Сегодня такие преимущества, как отличный ремонт и прекрасные соседи, никому не интересны, покупатель не собирается за это переплачивать.

Ценообразование наобум

Это отмечают многие риелторы: в объявлениях собственников о продаже цены выставляются наобум. Один выставил в интернете квартиру за ту цену, которую хочет получить без учета ситуации на рынке, другой посмотрел и такую же поставил. В итоге набирается группа схожих объектов по одинаковой, но не рыночной цене. Такие объявления висят неделю, месяц. И только спустя время, если продавец реально заинтересован в продаже, он снижает цену.

Дмитрий Мысин, генеральный директор РК «Система»: — Сегодня жилье продается дешевле, чем в 2014 году, но это не снижение, а корректировка цен. Два года назад недвижимость в Иркутске была значительно переоценена.

— Продавцы не знают рыночных цен и выходят с максимальной стоимостью, ориентируясь или на знакомых, продавших когда-то аналогичное жилье, или на ту цену, по которой сами купили этот объект. Но они забывают самое главное: объект приобретался до кризиса, — комментирует ситуацию на вторичном рынке Евгений Ходырев.

С мнением коллег согласен и Дмитрий Мысин: «Те продавцы, кто живет еще концом 2014 года, ставят высокие цены и держат их. Случай из практики: клиент выставил свою квартиру за 4,2 млн рублей. А ей красная цена три миллиона, да еще за такую цену еще надо постараться продать. Переубедить его невозможно. А реальность такова, что сейчас можно смело минусовать 20% от цен продавцов.  Продают в итоге те, кто правильно оценивает рынок, подстраивается под него и ставит актуальные цены.

— Собственники все ждут и надеются, что вдруг кто-то придет с хорошими деньгами и купит их недвижимость, не глядя. Такого еще долго не будет. А ценообразование наобум сильно мешает рынку: средний срок экспозиции объектов увеличивается в разы, и создается ощущение, что рынок стоит, — продолжает Дмитрий Мысин. — В нашем агентстве есть статистика: цены завершенных сделок всегда ниже тех, по которым объекты выставлялись, в среднем на 15%. 

Кстати, с покупателями ситуация похожая. Сегодня они считают, что рынок принадлежит им — то есть тем, у кого наличка. Покупатель всегда хочет дешевле и если скидку, то в миллион. И вот встречаются такие участники рынка на показах. Один готов держать свою завышенную цену до последнего, а другой просит о немыслимых скидках. Те, к кому приходит понимание того, что нужно искать компромисс, выходят на сделку, остальные — отсеиваются. 

 

Корректировка в сторону снижения

— Сегодня жилье продается дешевле, чем в 2014 году, но нельзя сказать, что это — снижение, правильнее — корректировка цен, — рассуждает Дмитрий Мысин. — К концу 2014-го жилая недвижимость в Иркутске была значительно переоценена. Рост цен на жилье в городе начался с середины 2010 года, когда наступила стабилизация и пошло восстановление рынка после первого кризиса. Он продолжался до декабря 2014 года. К примеру, «хрущевка» в Иркутске стоила тогда 3 млн рублей, хотя объективно ее цена значительно ниже. Это как раз показатель того, что рост цен был искусственным. Поэтому сейчас и идет коррекция к реальной стоимости.

Ирина Дрягина, директор АН «Шанс»: — Люди ищут более дешевые варианты. Сегодня такие преимущества, как отличный ремонт и прекрасные соседи, никому не интересны, покупатель не собирается за это переплачивать.

«Корректировка цен», но по факту — снижение, на вторичном рынке жилья наблюдается и в Иркутске, и в соседних городах. Эта тенденция будет продолжаться до конца года, и, по прогнозам участников рынка, ценовая планка опустится еще на 10-20%.

Хотя, к примеру, в Шелехове цены на вторичное жилье в 2015 году уже упали на 10-15%. Сильнее всего там подешевели трех-, четырех- и пятикомнатные квартиры, которые, как и большие дорогие коттеджи, не пользуются спросом.

Рынок поддерживали и поддерживают альтернативные сделки: обмены с доплатой из средств материнского капитала, ипотечных средств, сбережений.

В целом же по рынку, утверждает Ирина Дрягина, предложение значительно превышает спрос.

— В прошлом году вторичный рынок пополнился квартирами инвесторов, которые старались скорее от них избавиться, чтобы получить хотя бы минимальную прибыль и не сработать совсем уж в убыток.

По наблюдению риелтора, спросом в Шелехове пользуются малометражные квартиры-студии и однокомнатные квартиры, а также загородные дома до 100 кв. м в ценовом диапазоне 1,5-2 млн рублей и земельные участки до 500 тыс. рублей. 

Традиционно высок сейчас спрос на квартиры меньшей площади — подтверждает и специалист из Ангарска Вероника Морозова: «Труднее продать дома и 4-, 5-комнатные квартиры, так как потенциальных покупателей на них очень мало».

Люди готовы переезжать

Активное строительство малоэтажных поселков, таунхаусов в регионе началось два-три года назад. Рынок малоэтажного и загородного жилья бурлил, земли активно осваивались, предлагалось большое количество новых объектов, появилось много игроков.

— Сегодня ситуация другая: рынок сжался, часть застройщиков ушла, с большим трудом продав то, что успели построить. В 2016 году про новые объекты ничего не слышно, — говорит Дмитрий Мысин. 

 — На рынке малоэтажного жилья сейчас в основном осваиваются прошлые проекты. Новые — в стадии заморозки или выставлены на продажу. На вторичном рынке загородной недвижимости предложение превышает спрос. А поскольку покупательская способность граждан снижена, продавцы вынуждены делать скидки — таковы основные тренды, действующие сегодня, — перечисляет Евгений Ходырев.

— На рынке малоэтажного жилья в Шелехове новых проектов нет, — отмечает и Ирина Дрягина. — Продолжается строительство жилого комплекса «Молодежный».  Стоимость квадратного метра в этом году не изменилась.

Однако, по ее наблюдениям, достаточно стабильно в Шелеховском районе чувствует себя сегмент объектов эконом-класса. Людей, готовых переезжать из города, с каждым годом становится все больше — из-за не очень благоприятной экологической обстановки, городского шума и суеты, а также благодаря возможности вести подсобное хозяйство и заниматься огородничеством.

Кроме того, покупателей загородного жилья из Иркутска и Ангарска привлекла недавно построенная объездная автодорога М53 «Байкал», которая проходит по территории Шелеховского района возле поселков Введенщина, Пионерск, Баклаши. Транспортная доступность, живописная местность и адекватная цена на дома и земельные участки в данном районе — все это обеспечило стабильный спрос.

— Но дорогие объекты элитного сегмента спросом не пользуются, сделки по ним проходят очень редко. Объекты эконом-класса востребованы сейчас и будут востребованы в будущем, — уверена риелтор.

Оживающие садоводства

Еще один сегмент, где уже начинается сезонное оживление, — земельные участки и недвижимость в садоводствах. Эксперты прогнозируют даже рост цен на недорогие дачи — в среднем на 10%.

— Оживлению рынка способствуют два фактора: возможность взять ипотеку для покупки загородной недвижимости и обесценивание накоплений в российской валюте, — отмечает Евгений Ходырев.

Однако текущая же ситуация разная — спрос зависит от месторасположения участка.

— Например, на традиционно популярном Байкальском тракте цены на участки не только не падают, но, напротив, увеличиваются. За год стоимость сотки в Ново-Разводной выросла с 200 тыс. рублей до 350 тысяч. Чего не наблюдается на направлениях, пользующихся меньшим спросом, там цена на землю значительно снизилась, — поясняет эксперт. — Так, в Хомутово цена за сотку земли упала почти в два раза, с 40 тысяч до 25 тыс. рублей.

Евгений Ходырев, руководитель отдела ООО «Группа Компаний Инвест38»: — Оживлению рынка способствуют такие факторы: возможность взять ипотеку для покупки загородной недвижимости и обесценивание накоплений в российской валюте.

В Ангарске, как сообщает Вероника Морозова, многие садовые товарищества стали перерастать в коттеджные поселки, объемы строительства капитальных домов взамен дачных домиков растут, и этот сезон не станет исключением.

На рынке земли в Шелеховском районе также весеннее оживление. Перспективными стали земельные участки, которые вошли в новые границы населенных пунктов Баклаши, Введенщина и Олха. Это бывшие паи сельхозназначения, теперь размежеванные. На этих землях массово ведется строительство загородных домов. Причем цена таких земель очень доступна.

Наибольший спрос отмечается на территориях, где есть центральные коммуникации, развита инфраструктура. Например, поселок Чистые Ключи, расположенный в лесной зоне рядом с городом, имеет центральные коммуникации, поэтому очень перспективен в плане развития.

Кстати, некоторые застройщики коттеджных поселков сейчас готовы продавать земельные участки даже без домов.

— Движение на региональном рынке недвижимости есть и будет, но без особых объемов, — подытоживает Дмитрий Мысин. — Рынок приспосабливается к новым условиям. Если сравнивать с первым кризисом, то в 2008 году продажи вообще встали. Сейчас они все же есть. В общем, обстановка рабочая...

Наталья Бочарова

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 2 (88) Апрель - Май 2016 года

• Число просмотров: 1404