Свежий номер «Капиталиста»

В центре внимания

Исследование

ТРАНСФОРМАЦИЯ МАЛОГО БИЗНЕСА!

КОМПАНИИ ГОТОВЫ МЕНЯТЬ БИЗНЕС-МОДЕЛЬ

 

Свежий номер «Капитала»

В продаже с 31 августа
Законодательство
В ИРКУТСКЕ ЗАПУСТИЛИ ТОТАЛЬНУЮ "ЗАЧИСТКУ" ОТ НЕЗАКОННОЙ РЕКЛАМЫ
Новости
УЖЕСТОЧИЛИСЬ ПРАВИЛА ТОРГОВЛИ АЛКОГОЛЕМ
Каталог
ЭЛЕКТРОННАЯ ВЕРСИЯ

сайт органов местного самоуправления

ЖБИ

Выставка подарки

Stihl

Лифты в Иркутске

Фортмет

Теплоблок

ТЭК

СибЖар печи

Консалтинговые услуги

Типография Иркут

АльтСтройКом

Архив журнала «Капиталист»

Строительство

БЕЗОПАСНОСТЬ ДОЛЬЩИКОВ ЗА СЧЕТ ВСЕХ

Реформы, грозящие строительной отрасли, стартуют первого июля

Рост стоимости жилья в новостройках на 25%, закредитовывание строителей, невозможность вести сразу несколько объектов и уменьшать цену за счет оптовых закупок стройматериалов, -- таким иркутские застройщики видят ближайшее будущее отрасли.

 Нововведения, которые с 1 июля 2018 года, похоже, до неузнаваемости изменят рынок новостроек и в России, и в Иркутской области, обсуждали на самом важном круглом столе Байкальской строительной недели. Ожидаемые реформы связаны с тем, что Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» претерпел многочисленные и масштабные изменения в связи с принятием Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

 

Речь идет о полном запрете принципов долевого строительства в пользу проектного финансирования, который Минстрой России сформулировал по поручению Президента страны Владимира Путина. Отныне все деньги, участвующие в строительном цикле, будут проходить через банки. Деньги граждан, покупающих квартиры, находятся на специальных эскроу-счетах банка. Застройщик там же берет кредит под конкретный строительный проект. Деньги покупателей банк передаст застройщику только после завершения строительства. Так что в случае банкротства застройщика покупатель сможет получить свои средства обратно.
 

ДОЛЬЩИКИ НЕ НУЖДАЮТСЯ В ТАКОЙ ЗАЩИТЕ

 

Поводом для изменения принципа финансирования строительных объектов стали 7% из общего объема реализованных с 2013-2014 года строительных проектов, которые попали в категорию проблемных – такие данные АИЖК приводит РБК. Реформы для приличий упакованы в идею спасения обманутых дольщиков. Но их потенциал вполне способен убить системообразующую региональную отрасль с мультипликативным эффектом. Каждый вложенный в стройку рубль дает почти четыре рубля в местные бюджеты. Теперь между этими деньгами и местным бюджетом появляется посредник в виде банка.

  

Убедиться в том, что вопрос в деньгах, а не безопасности дольщиков, можно, прочитав выступления в прессе таких правительственных экспертов, как депутат Госдумы от Иркутской области Николай Николаев. Газете «Ведомости» он рассказал, что застройщики сейчас, по сути, являются финансовыми структурами, которые за время действия закона о долевом строительстве привлекли 3,3 трлн рублей, недоступных банкам и финансовым надзорным органам. На сегодня, по словам депутата, на руках у граждан находятся еще около 20 трлн рублей. И эти средства, можно сказать, лежат мертвым грузом.

  

Между тем, на банковском рынке явно наблюдаются кризисные явления: каждый четвертый банк в процессе оздоровления банковского сектора уже закрылся. По оценкам RAEX (Эксперт РА), лицензии в этом году могут потерять еще не менее 60 банков, из которых пять входит в топ-50 самых крупных. Двадцать триллионов рублей, находящихся на руках потенциальных покупателей квартир, – отличный способ поддержать на плаву системообразующие банки из первой десятки.

 

-- Идеология появившегося закона декларирует, прежде всего, безопасность дольщиков. Но очевидно, что дольщики не являются его основными выгодоприобретателями и не нуждаются в защите такими методами, - утверждает Денис Воронов, эксперт строительной отрасли. – По моим данным, единственные обманутые дольщики в регионе – времен кризиса 2008-2010 года. И если сравнивать объемы жилья, которые не введены для них, с общим объемом введенного жилья в Иркутской области за последние десять лет – это менее 2%. Ради этих двух процентов ломается вся система долевого строительства, но им это все равно не поможет.

Двойной надой со сделок с недвижимостью

 

В новой реальности деньги покупателей недвижимости будут лежать на так называемых эксроу-счетах в банках, а сами застройщики будут там же брать коммерческие кредиты минимум под 11% годовых, если их бухгалтерия чиста и прозрачна.

 

После того, как начнется процесс привлечения денег дольщиков, и банк рассмотрит все документы для финансирования строительства конкретного жилого комплекса, застройщик получает доступ к проектному финансированию – уже под 5-6% годовых (итого два кредита под разные проценты). После окончания строительства и передачи конкретной квартиры конкретному покупателю эскроу-счет разблокируется, и деньги добропорядочных приобретателей перечисляются застройщику.

 

За время, пока деньги покупателя жилья лежат в банке, на них должны начисляться проценты. О размере пока говорить не принято, но они могут оказаться меньше инфляции для того, чтобы банк получил наибольшую выгоду от операций с этими средствами. Выходит, что с одной стороны банк зарабатывает на продавцах жилья, с другой – на покупателях. Спасение Родины – дело каждого.

  

-- Многие иркутские застройщики реализуют в кредит до 60% проекта. Однако если застройщик не кредитуется, а пользуется деньгами дольщиков, для него удорожание будет существенным. Есть застройщики, которые на инвестиционной фазе очень быстро распродают квартиры. И если средства на эскроу-счетах превысят объем кредитных средств, ставка для них будет выгоднее, -- считает Ольга Бондаренко, директор управления финансирования недвижимости Байкальского банка Сбербанка РФ.

СТОПКА НЕОТВЕЧЕННЫХ ПИСЕМ

  

-- Когда в прошлом месяце отставку уходил федеральный министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаил Мень, на прощание он сказал, что закон нуждается в корректировке, поскольку в профессиональном сообществе его не обсуждали. Но вообще-то Союз строителей Иркутской области и самые крупные застройщики направили стопку писем с описаниями негативных последствий этого закона во множество адресов, в том числе, в Следственный комитет Российской Федерации, Совет Федерации, Минстрой России и федеральному уполномоченному по защите прав предпринимателей. Мы писали, что сам механизм закона недоработан. И не вина банков в том, что они не могут предложить строителям финансовые решения, -- говорит Галина Кузняная, представитель ФСК «Новый город».

 

Законодательные инновации, призванные заменить долевое строительство, настолько сырые, что за полтора месяца до 1 июля только один застройщик – из Тюмени – смог заключить со Сбербанком договор на проектное финансирование своего жилого комплекса.

 

В Иркутске ни одного договора не заключено из-за того, что строителям до сих пор никто не смог объяснить простейшие вещи. Например, проценты по проектному финансированию будут начисляться во время строительства или после завершения объекта? Вероятно Минстрой России, одним документом поставивший под угрозу функционирование целой отрасли, не знает, как должна реализовываться реформа, у которой не было ни переходного периода, ни пилотного региона.

 

-- Мы с Алексеем Волковым писали письмо в адрес депутата Государственной Думы от Иркутской области с предложением скорректировать проект закона и предусмотреть возможность оплаты процентов в конце инвестиционной фазы. Закон вступает в силу с 1 июля, а в Москве только «обсуждается вариант оплаты процентов по завершении инвестиционной фазы». Строительным компаниям, у которых нет какой-то другой деятельности, кроме основной – из каких средств платить проценты сначала по коммерческому, а затем по проектному кредиту? – резонно замечает Михаил Сигал, генеральный директор компании «Восток Центр Иркутск».

   

последствия «спасения Родины»

 

Большинство вопросов, сейчас задаваемых строителями власти, остаются без ответа. Между тем, каждый из них имеет конкретную стоимость, выраженную в рублях, которые являются неотъемлемой частью стоимости квадратного метра недвижимости в городе и регионе. Так что иркутские эксперты строительной отрасли уже начали подсчитывать последствия такого «спасения Родины».

 

Во-первых, в новых условиях застройщик потеряет возможность маркетинговых маневров в масштабных проектах. Раньше размеры квартир, этажность и другие пожелания рынка можно было корректировать по ходу строительства. В новой реальности эта опция будет недоступна.

  

Во-вторых, застройщику нужно будет возместить деньги дольщиков, которые выпадут из оборота, и вложить собственные средства в размере не менее 40% от общей стоимости строительства. Это одномоментное изъятие у застройщиков полученной ранее прибыли, средств на покупку новых площадок и разработку градостроительной документации.

 

В-третьих, застройщик, как юрлицо, не сможет возводить одновременно несколько домов и даже необходимые для ввода дома коллекторы и трансформаторные подстанции. Один проект – один объект, одно разрешение на строительство, один банковский счет и одно юрлицо. Для строительства жилого комплекса застройщику потребуется несколько юрлиц со своей организационной структурой бухгалтерией и ненужными управленческими расходами.

 

И, наконец, не совсем понятно, как в комплексном проекте на нескольких десятках гектаров земли быть с правами на участок, закупкой оптовых партий арматуры и другими комплексными решениями, которые применяют большие застройщики для удешевления рыночной стоимости квадратного метра.

 

-- В связи с последними изменениями законодательства я призываю всех, кто задумывался о покупке квартиры в новостройке, сделать это приобретение до 1 июля 2018 года. Новостройка, купленная в ближайшее время, обойдется вам минимум на 25% дешевле, чем она будет стоить через год или полтора года, -- предупреждает Иван Ильичев, исполнительный директор компании «Востсибстрой». 

Екатерина Анисимова


"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 3 (102) Июнь - Июль 2018 года


  • Число просмотров: 137

 

Еще статьи в этой рубрике

Архив журнала

Рейтинг статей

Ангарские рыбные деликатесы

MoDo

Мебель Джинн

Сибздравоохранение. Стоматология

 
Рейтинг@Mail.ru
О нас
рекламные издания
деловая пресса
оказание рекламных услуг
журналы иркутска
рекламные сми
журналы сибири
деловые сми
рекламная полиграфия
стоимость рекламы в журнале

Журнал капитал
журнал капитал
рекламный каталог
журнал товары и цены
торговый журнал
товары и цены каталог
товары в иркутске
рекламно информационные издания
рекламный журнал

Журнал капиталист
бизнес журнал
бизнес издания
деловые издания
деловой журнал

Размещение рекламы
размещение рекламы в журнале
региональная реклама
реклама в печатных сми
реклама в печатных изданиях
реклама в регионах
реклама в иркутске
реклама в журналах и газетах
реклама в журналах
закрыть