Свежий номер «Капиталиста»

В центре внимания

Закон о хостелах

ЧТО ИЗМЕНИТСЯ К ОСЕНИ

ГОСТИНИЧНЫЙ БИЗНЕС

 

Свежий номер «Капитала»

В продаже с 22 апреля
Ритейл
РОСКАЧЕСТВО ПОМОЖЕТ ВЫБРАТЬ КРОССОВКИ
Оптимизация
ИП УХОДЯТ В САМОЗАНЯТЫЕ

ЭЛЕКТРОННАЯ ВЕРСИЯ

сайт органов местного самоуправления

Делобанк

Типография Иркут

ТЭК

Кристалл

Меха Сибири

Сэйв

DI клиника

ПромХимСервис

Выставка подарки

House-Mafia

Сиб-Жар

Архив журнала «Капиталист»

Ретейл

ВРЕМЯ АУТЛЕТОВ

Новые метры сниженных цен и без посредников

Одна из явных тенденций 2019 года в российской сфере торговой недвижимости – ввод в эксплуатацию новых торговых площадей темпами, превышающими прошлогодние. Причем, теперь особое внимание – аутлетам и дисконт-центрам, ожидаемое число открытий которых эксперты прогнозируют, как рекордное.

 

Заявленный на текущий год общий объем достроенных и запускаемых в эксплуатацию в России объектов торговой недвижимости - 700 тысяч квадратных метров. Об этом говорится в свежем отчете международной компании Cushman & Wakefield, которая проводит регулярные исследования как локальных, так и глобальных рынков коммерческой недвижимости. Рост объемов, в сравнении с прошлым годом, составит около 45%. В 2018-м в стране было построено 483 тыс. кв. метров торговой недвижимости.

 

В качестве разъяснения такой тенденции мнение аналитиков еще одной международной консалтинговой компании, Knight Frank, приводит «Российская газета».

 

Прошлогоднее «сокращение объема ввода торговых центров, низкая активность на рынке инвестиций, падение интереса западных брендов к России – все это стимулирует внутренний рынок, дает толчок для развития новых концепций и пересмотра подходов к девелопменту торговых центров и форматов арендаторов», считают в департаменте торговой недвижимости Knight Frank. То есть этот сегмент рынка настраивается на рост.

ТОРГОВЫЕ КВАДРАТЫ

Почти треть из запущенных в прошлом году торговых «квадратов» - 135 тысяч – пришлась на Москву. В этом году в столице появится больше половины из заявленных в целом по стране новых торговых центров. Почти двукратный рост обеспечит, главным образом, открытие крупномасштабных проектов на крупных московских транспортно-пересадочных узлах. Еще несколько подобных проектов запланированы на 2020-2021 годы.

 

На регионы придется открытие торговых центров общей площадью менее 350 тыс. кв. метров, причем, более половины из них – в городах с населением менее 500 тыс. человек.

 

В Иркутске в этом году анонсирована сдача трех торговых центров, сообщает аналитик рынка недвижимости, директор по маркетингу ГК «Актив» Татьяна Галущенко. Это два торговых центра в Свердловском районе – ТЦ «БУМ» общей площадью 11,7 тыс. кв. м и трехэтажный ТЦ (6,5 тыс. кв. м) на улице Костычева возле строительного рынка «Радужный». А также пятиэтажный торгово-развлекательный центр «Аватар» (19,5 тыс. кв. м) в микрорайоне Солнечный на остановке общественного транспорта «Гормолкомбинат».

 

Кстати, сегодня уже можно отмерить первое десятилетие истории торгово-развлекательных центров в Иркутске. Вторая половина 2000-х – время, когда в нашем городе формировались идеи строительства современных торговых центров, таких, куда ходят не только за покупками, но и приятно провести время в кинотеатрах, кафе, ресторанах.

 

ПЕРВОЕ ДЕСЯТИЛЕТИЕ

Первые в Иркутске торгово-развлекательные центры – «Jam Молл» на улице Сергеева и открывшийся чуть позже ТРК «Карамель» на Партизанской, совсем рядом с еще сохранявшим на то время популярность Торговым комплексом.

 

-- Появление объектов нового формата определило передел рынка торговой недвижимости со смещением от просто торговых площадей к качественным торговым площадям, в границах которых можно не только сделать покупки, но и провести свой досуг, -- говорит Татьяна Галущенко. – А те территории и объекты, которые были востребованы сферой торговли ранее, начали постепенно утрачивать свою значимость. Это и вышеупомянутый Торговый комплекс, и торговые улицы, прежде всего, улица Урицкого. Ранее сытые владельцы торговых площадей, осознавая, что начинают терять своих покупателей и, как следствие доходы, задумались о реконцепции и реконструкции объектов. К примеру, такую реконцепцию Торговый комплекс пережил в 2014 году.

 

Между тем, открытие первых ТРЦ в Иркутске пришлось как раз на время мирового финансового кризиса 2008 года и его последствий. Поэтому дебют нового торгового формата в городе оказался трудным. Об этой ситуации «Капиталист» тогда писал не раз.

 

ТРУДНЫЙ ДЕБЮТ ТРЦ

Еще в 2007 году громко было заявлено о строительстве в городе ряда новых ТРЦ. Но с кризисом стало ясно, что намеченные сроки будут изменены, а запуск объектов отложен.

 

Экономическая нестабильность приостановила реализацию проектов «Jam Молла», «Карамели», «Континенталя» (ныне – «КомсоМолл»). Первоначально девелоперы заявляли, что их открытие намечено на осень 2008 – зиму 2009, но сроки начали постоянно срываться, переноситься. Одной из причин оказалось резкое падение спроса на новые помещения со стороны арендаторов, на которых был главный расчет.

 

«Jamm Молл» вначале планировал заполнить площади федеральными операторами, но мировой финансовый коллапс скорректировал такие планы – ожидаемые арендаторы отказывались от площадей, ссылаясь на нехватку денежных средств. В результате именно из-за неготовности некоторых арендаторов вкладывать деньги в аренду и высокой доли свободных площадей (доходило до 75%) компания HCMG вынуждена была перенести официальный запуск своего ТРЦ «Jam Молл» сначала с декабря 2008 года на второй квартал 2009, а затем и на 2010 год.

 

В связи с задержкой финансирования не раз переносились сроки сдачи и ТРЦ «Карамель» - сначала на второй квартал 2009 года, а затем и на 2010-й. «КомсоМолл» же открылся лишь в 2015 году.

 

ТАК И НЕ СОСТОЯВШИЕСЯ

-- Можно уверенно говорить, что 2008-2009 годы – годы массового концептуирования крупных торгово-развлекательных центров в Иркутске. Любой большой кусок земли рассматривался тогда как потенциально пригодный для ТРЦ. А все потому, что конкуренции-то еще не было. Сейчас в этом плане все гораздо жестче, -- утверждает аналитик иркутского рынка недвижимости. - К тому же торговые площади в те годы были наиболее высокодоходным вложением в недвижимость – 12-14% годовых. Сейчас, чтобы найти торговый объект с такой доходностью, нужно изрядно потрудиться.

 

Тот кризис сыграл свою роль и заставил ряд девелоперов пересмотреть свои планы. В результате, по данным Татьяны Галущенко, многие проекты ТРЦ в Иркутске так и не были реализованы.

 

Например, в микрорайоне Солнечный, там, где сейчас благополучно расположен ЖК «Море солнца», в 2008 году разрабатывался проект ТРЦ. Разработчик, компания DTZ, предлагал построить там ТРЦ в 60 тыс.кв. м – то есть по площади в два раза больше, чем Торговый комплекс.

 

А на выезде с Синюшиной горы на участке площадью 4 га проектировался торгово-развлекательный центр в 87 тыс. кв. м. Но этот участок пуст до сих пор.

 

Стоит вспомнить и о заявленном именно в те годы крупнейшем ТРЦ - «Фортуна Сити Молл», площадь которого должна была составить 230 тыс. кв. м. Увы, и этот проект остается нереализованным. Не были реализованы и планы по строительству ТРЦ на территории стадиона «Автомобилист» напротив троллейбусного депо (угол улиц Костычева и Стасова).

 

КАЧЕСТВЕННЫЕ ПЛОЩАДИ

Тем не менее, сегодня в Иркутске в формате торгово-развлекательных центров и торговых центров с качественными площадями действуют 17 объектов. Их совокупная арендопригодная площадь (GLA) – 303,9 тыс. кв. м.

 

Понятие «качественные площади» Татьяна Галущенко формулирует так: «К таковым в Иркутске причисляем объекты полезной площадью от 4000 кв. м, имеющие в своих стенах досуговую составляющую и/или нескольких сетевых ретейлеров». Кстати, это определение несколько отличается от типового понятия качественного торгового центра, но у нас своя специфика.

 

Какова сегодня обеспеченность иркутян качественными торговыми площадями и если ли необходимость для роста?

 

Согласно нормативам минимальной обеспеченности населения площадью стационарных торговых объектов в Иркутской области, утвержденным в 2016 году, для Иркутска этот норматив – 659 кв. м на тысячу человек. Это практически среднеевропеский уровень (650 кв. м).

 

По расчетам Татьяны Галущенко, сегодня обеспеченность качественными торговыми площадями на тысячу иркутян составляет 487 кв. м. При условии, что здесь в расчет не берутся еще действующие «некачественные» площади, то есть не профессиональные торговые площади, а, например, переоборудованные из бывших заводов, то потребность, конечно, существует.

 

Хотя главное – не в качестве квадратных метров, а в их наполнении. Причем, сегодня важно не количество брендов, представленных в ТРЦ, а его концепция, идеи и оригинальность предложения.

 

ПОД НАПОРОМ ОНЛАЙН-РЕТЕЙЛА

Каких событий стоит ожидать в ближайшее время в сфере ретейла?

 

Одной из тенденций в следующие два-три года станет развитие формата аутлетов, прогнозируют федеральные аналитики. Россия разделяет общеевропейский тренд – нарастает популярность аутлетов (формат Outlet village).

 

Из-за бурного развития онлайн-ретейла европейский рынок торговой недвижимости уже столкнулся с новыми вызовами, которые сильно встряхнут все сегменты и форматы. Именно рост доли онлайн-торговли становится ключевым фактором радикальных изменений.

 

Как сообщает издание CRE, в Великобритании онлайн-продажи в настоящее время достигли уже 18% от оборота розничной торговли. В целом по Европе доля онлайн-ретейла остается на невысоком уровне, но варьируется в разных странах в зависимости от зрелости рынка. Например, в Германии онлайн-торговля занимает 15%, во Франции 10%, в Швеции и Нидерландах также около 10%. Таким образом, ретейл в Северной и Западной Европе наиболее подвержен тренду изменений и реконфигурации в краткосрочной и среднесрочной перспективе.

Согласно отчету Cushman & Wakefield, для одних объектов это будет означать лишь необходимость реконцепции, а для других – полную ликвидацию или редевелопмент с ориентиром на форматы mixed-use, объединяющие жилье, гостиницы, event-помещения и др.

 

В России на этом фоне ожидается бум аутлетов и переформатирование гипермаркетов. Еще год назад в стране функционировало только четыре объекта – три в Москве и один в Санкт-Петербурге. Но в конце прошлого года был открыт первый полновесный аутлет за пределами столиц. Это произошло в Екатеринбурге – торговый объект Brands' Stories, в котором представлены около 30 международных брендов, имеется большая развлекательная зона. В 2019-2020 году по России анонсировано открытие еще нескольких таких объектов.

 

Активное развитие дисконт-центров и аутлетов в 2018 году отметили и эксперты международной консалтинговой компании CBRE, которые также ждут, что в 2019 году в России будет введено рекордное количество аутлетов. Этот сегмент меньше всего подвержен риску. Такие объекты являются точками притяжения, предлагают покупателям качественные условия для проведения досуга выходного дня и, конечно же, привлекают потребителей более доступными ценами.

 

В Иркутске несмотря на то, что небольшие магазинчики-аутлеты уже действуют, серьезно эта ниша все еще не заполнена. Между тем в условиях снижения доходов потребителей именно аутлеты и дисконты будут набирать популярность далее.

 

Что такое аутлет? Это то место, где распродаются товарные остатки коллекций предыдущих сезонов или вещи новых коллекций, но с небольшими производственными дефектами – в розницу, но по ценам, близким к оптовым.

 

Еще одно отличие аутлетов от торговых центров: арендаторами аутлетов являются не ретейлеры, а непосредственно представители производителей и, в редких случаях, дистрибьюторы. Иными словами, торговля ведется не посредниками, а самими производителями.

 

ПО ЦЕНАМ ОКОЛО СЕБЕСТОИМОСТИ

Как правило, аутлет-центры расположены не в самом городе, а за его пределами. Отличительные особенности такого формата – удаленность от города, большие площади, наземная парковка и недорогое строительство. Такие центры могут располагаться и в спальных районах.

 

В России формат пока мало представлен. А вот за рубежом формат аутлет-центров освоен успешно. Своим появлением аутлеты первоначально обязаны небольшим частным производствам одежды и обуви, а точнее – магазинчикам при них. Продавали в таких магазинчиках при фабриках либо товарные остатки, которые свозили назад из больших универмагов, либо продукцию с небольшим производственным браком. Неактуальность коллекций и недостатки компенсировались ценами, близкими к себестоимости. Примерно в 90-х годах прошлого века появились торговые центры, специализирующиеся на продажах товаров подобного класса.

 

По мнению экспертов, многие компании только недавно столкнулись с ростом затрат по реализации нераспроданной продукции и давлением онлайн-торговли. Как только масштаб этой проблемы и количество торговых операторов увеличатся, в России, как и в других странах, аутлет-центры заработают вовсю.

 


"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 2 (107) Май - Июнь 2019 года


  • Число просмотров: 57

 

Еще статьи в этой рубрике

Архив журнала

Рейтинг статей

Байкальский саммит

Спецтехника

ЖБИ

 
Рейтинг@Mail.ru
О нас
рекламные издания
деловая пресса
оказание рекламных услуг
журналы иркутска
рекламные сми
журналы сибири
деловые сми
рекламная полиграфия
стоимость рекламы в журнале

Журнал капитал
журнал капитал
рекламный каталог
журнал товары и цены
торговый журнал
товары и цены каталог
товары в иркутске
рекламно информационные издания
рекламный журнал

Журнал капиталист
бизнес журнал
бизнес издания
деловые издания
деловой журнал

Размещение рекламы
размещение рекламы в журнале
региональная реклама
реклама в печатных сми
реклама в печатных изданиях
реклама в регионах
реклама в иркутске
реклама в журналах и газетах
реклама в журналах
закрыть