Свежий номер «Капиталиста»

В центре внимания

Иркутяне против

КОЛЛЕКТИВНЫЙ ИСК

ТАРИФЫ НА МУСОР

 

Свежий номер «Капитала»

В продаже с 15 июля
Ритейл
РОСКАЧЕСТВО ПОМОЖЕТ ВЫБРАТЬ КРОССОВКИ
Оптимизация
ИП УХОДЯТ В САМОЗАНЯТЫЕ

ЭЛЕКТРОННАЯ ВЕРСИЯ

сайт органов местного самоуправления

Типография Иркут

Stihl

ТЭК

Спецтехника

Москва-Сити

DI клиника

Ремонт сейфов

Типография на Чехова

Выставка подарки

Лактовит

Курорт

Архив журнала «Капиталист»

Недвижимость

ЭСКРОУ-СХЕМА ВКЛЮЧЕНА

Но развивается вяло и увеличивает риски

Две самые актуальные новости на рынке жилой недвижимости: переход с 1 июля на схему финансирования строительства через эскроу-счета и подорожание в последние полгода по всей стране квартир в новостройках в среднем на 9%. Причем, по мнению экспертов, прямой взаимосвязи между этими событиями нет.

Итак, в последние шесть месяцев в стране фиксируется рост стоимости жилья на первичном рынке во всех крупных городах страны с населением более 300 тыс. человек. По данным федерального портала «Мир квартир», заметнее всего выросли квадратные метры в Пензе (+18,2%), Туле (+17,8%) и Омске (+17,6%). В Иркутске увеличение стоимости отмечается на уровне 10,9%.

 

Между тем, местные аналитики рынка недвижимости также говорят о росте цен на квадратные метры в иркутских новостройках, но его динамика за последние полгода меньшая, чем в исследовании их федеральных коллег.

 

По данным портала REALTY.IRK.RU, с начала 2019 года новостройки в Иркутске подорожали, в среднем, на 6,6%. Хотя если смотреть по районам, то динамика схожая. В Куйбышевском районе квадратный метр нового жилья за первое полугодие вырос в цене на 11%, в Октябрьском - на 8,6%, в Ленинском - на 8,3%. Менне всего стоимость поднялась в Свердловском районе - на 5,2%, а в Кировском цены даже снизились на 5%.

не единственный фактор

Что касается статистики в целом по стране, то таких высоких темпов роста стоимости новостроек не было уже несколько лет, отмечают эксперты на страницах «Российской газеты». И анализируя информацию из регионов, приходят к выводу, что переход на эскроу-счета не единственный фактор, повлиявший на цену квадратного метра.

 

Называются несколько причин роста цены. Во-первых, удорожание стройматериалов и работ, связанное с ростом НДС до 20%. Во-вторых, введение эскроу-счетов. Застройщики вынуждены брать кредиты - а это минимум 12% годовых, которые закладываются в стоимость квадратного метра. Даже если при возведении дома застройщик использует собственные средства, важно понимать, что деньги дольщиков он получит после ввода дома в эксплуатацию, а значит, пройдет значительное время. Таким образом, на стоимость жилья влияет и общая инфляция.

 

Кроме того, застройщики поясняют, что на строящиеся дома цена повышается ежемесячно в связи с увеличением степени готовности дома – на 100-300 рублей за квадратный метр.

 

Еще один фактор, который, как считают аналитики, проявится в самом ближайшем времени – сокращение числа компаний, действующих в строительной сфере. Поскольку очень немногие готовы работать по новым правилам с использованием эскроу-счетов. Остальные могут просто уйти с рынка, потому что требования очень жесткие. Теперь стоимость квадратного метра будут определять не сами застройщики, а банки, которые открывают эскроу-счета. Они же составляют план-график продаж. Маржа также уйдет банку, а не застройщику, который вкладывал ее в покупку новых участков для застройки, оборудование, разработку новых проектов.

Застройщик не торопится

Напомним, что эскроу-счет – разновидность банковского счета, на котором деньги дольщика блокируются до определенного момента. В основе данной схемы - исполнение трехстороннего договора, заключенного между продавцом, покупателем и банком, представляющим функцию доверительной стороны.

 

В списке банков, которые первыми выразили готовность оказывать услуги с использованием счетов эскроу, - Сбербанк, ВТБ, УБРиР, Генбанк и другие. За прошедший год с момента публикации мегарегулятором первых списков банков, выдерживающих критерии для открытия счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, их число увеличилось с 55 до 95. Большинство кредитных из списка находятся в числе первой сотни банков страны по размеру активов.

 

Несмотря на энтузиазм регулятора, в целом и банки, и застройщики относятся к новой схеме финансирования жилищного строительства с осторожностью. Согласно мониторингам Ernst & Young, в 2018 году только 183 жилых корпуса в 77 проектах в РФ строились с использованием эскроу-счетов (1,5 млн кв. м на всю страну или чуть больше 1% от объемов жилищного строительства). По сообщениям Банка России, на середину февраля 2019 года было подано лишь 275 заявок на открытие счетов эскроу в девять уполномоченных банков.

«ДОЛЕВКА» МОЖЕТ ВЕРНУТЬСЯ?

Марина Данилина, эксперт из Российского экономического университета имени Плеханова, ресурсу «Накануне.ру» так комментирует основные причины вялого развития инициативы с эксроу-счетами.

 

Одна из причин кроется в сложности самой схемы для отдельных категорий инвесторов. Например, при оплате квартир покупателем за счет материнского капитала, а также при использовании жилищных сертификатов или военной ипотеки.

 

Кроме того, действуют послабления для уже начатых проектов: если объект был построен не менее чем на 30% до 1 июля 2019 года, то он может достраиваться по старым правилам долевого строительства без открытия счетов эскроу.

 

В результате многие застройщики, чтобы не переходить на новую неудобную схему, стремились к данному показателю при возведении объекта до указанного срока.

 

Другая причина слабой раскрутки проекта – снижение прибыли застройщиков. По расчетам консалтинговой компании Knight Frank, доходность реальных девелоперских проектов в массовом сегменте из-за введения счетов эскроу может сократиться в 1,5-2,5 раза.

 

Причем больше всего это затронет небольших застройщиков и региональные девелоперские компании. Также применение эскроу-счетов увеличивает номенклатуру рисков для участников, так как необходимо опасаться не только проблем с застройщиком, но и с банком.

 

С учетом возможных сложностей перехода к эскроу-счетам, по мнению Марины Данилиной, можно представить несколько вариантов развития событий (выстроено по мере убывания вероятности наступления):

 

1. Застройщики перейдут на альтернативные способы привлечения денег для реализации новых проектов.

 

2. Застройщики начнут активно привлекать средства населения по иным схемам (например, жилищные накопительные кооперативы).

 

3. После торможения темпов продаж новостроек провал проектного финансирования станет очевидным. В результате произойдет вынужденный возврат к старой схеме.

 

Да, эксперт видит вполне определенную вероятность и того, традиционная «долевка» может вернуться.

 


"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 3 (108) Июль - Август 2019 года


  • Число просмотров: 12

 

Еще статьи в этой рубрике

Архив журнала

Рейтинг статей

Каменный Город

Российский Экспортный Центр

ЖБИ

 
Рейтинг@Mail.ru
О нас
рекламные издания
деловая пресса
оказание рекламных услуг
журналы иркутска
рекламные сми
журналы сибири
деловые сми
рекламная полиграфия
стоимость рекламы в журнале

Журнал капитал
журнал капитал
рекламный каталог
журнал товары и цены
торговый журнал
товары и цены каталог
товары в иркутске
рекламно информационные издания
рекламный журнал

Журнал капиталист
бизнес журнал
бизнес издания
деловые издания
деловой журнал

Размещение рекламы
размещение рекламы в журнале
региональная реклама
реклама в печатных сми
реклама в печатных изданиях
реклама в регионах
реклама в иркутске
реклама в журналах и газетах
реклама в журналах
закрыть