Свежий номер «Капиталиста»

В продаже с 11 ноября
Недвижимость
ЧТО БУДЕТ С КВАДРАТАМИ
Опыт бизнеса
ОБЕ СТОРОНЫ ХОСТЕЛА

ЭЛЕКТРОННАЯ ВЕРСИЯ

В центре внимания

Новые правила

МАРКИРОВКА ТОВАРОВ

ЧЕМ ГРОЗИТ ПОТРЕБИТЕЛЮ?

 

Свежий номер «Капитала»

В продаже с 18 ноября
Онлайн-кассы
МАЛЫЙ БИЗНЕС ПЕРЕХОДИТ НА ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ККТ
Закон о самозанятых
БИЗНЕС ПРОТИВ ОГРАНИЧЕНИЙ

ЭЛЕКТРОННАЯ ВЕРСИЯ

сайт органов местного самоуправления

Типография Иркут

Сэйв

DI клиника

Yamaguchi

Студия мебели Шабуров

Цвельф центр флористики

Клуб деловых женщин

АльтСтройКом

Выставка подарки

House-mafia

Архив журнала «Капиталист»

Недвижимость

Что будет с квадратами?

Разнообразие сценариев и перспектив рынка недвижимости

2019 год для строительной отрасли весьма нестабилен. С одной стороны, в Иркутске есть крупные строительные компании, которые впервые за много лет не заложили ни одного нового квадратного метра жилья, а лишь достраивают прошлые объекты. С другой стороны, катастрофичное летнее наводнение в Иркутской области привело не только к миллиардным убыткам, но и стало, по сути, катализатором обновления жилищного фонда пострадавших территорий. На федеральные и областные средства там сейчас возводятся целые микрорайоны нового жилья.

Еще в разнообразную палитру событий следует добавить ситуацию с запуском системы эскроу-счетов, которая согласно планам федеральных властей должна изменить систему долевого строительства, усилив защиту прав дольщиков. Однако, как говорят строители, ситуация такова, что новая система до конца не заработала, но старая уже разрушена. И, тем не менее, в Иркутской области  около 85% строящегося жилья достраивают по «старым» правилам. А на эксроу перешли лишь 12-16% компаний. Остальные пока наблюдают, как новая система себя покажет. Что же касается будущего, по данным Минстроя, с эскроу будет строиться не более 30% заявленного жилья.

 

 -- Полтора года назад к растущей стоимости квадратного метра, растущей стоимости строительных материалов законодатель добавил еще и проектное финансирование. Это заставило многих застройщиков пересмотреть планы по вводу, по реализации объектов, которые были уже начаты. Законодательные изменения привели к приостановке некоторых проектов, -- на традиционно прошедшей в Иркутске в октябре Ярмарке недвижимости заявил Александр Лобач, начальник отдела аналитики министерства строительства, дорожного хозяйства Иркутской области.

 

По информации эксперта, в настоящее время на территории Иркутской области выданы разрешения на строительство 3 млн квадратных метров жилья. Два миллиона из них – это многоквартирные дома, один миллион – индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). В стройке сейчас находится только половина из двух миллионов - чуть больше 1 млн квадратных метров жилья или 79 проектов.

 

Это значит, утверждает эксперт, один миллион квадратных метров есть в запасе - есть земля, есть проекты. После того, как застройщики договорятся с банками, и те выделят финансирование, эти объемы пойдут в реальный сектор.

Массовая деиндустриализация

Между тем, ряд участников регионального рынка жилья, говоря о его перспективах в Иркутской области, утверждают, что этот сектор ждет массовая деиндустриализация: доля индивидуального жилищного строительства растет, а доля индустриального, то есть многоквартирного жилья падает.

 

Действительно, по подсчетам Иркутскстата, за девять месяцев – с января по сентябрь – в регионе построено 506,2 тыс. кв. метров жилья. Из них 61,4% пришлось как раз ИЖС – население строит за свой счет и с помощью кредитов. И первый в регионе по темпам – Иркутский район. К примеру, по итогам 2018 года объемы введенного в районе жилья – как многоквартирного, так и индивидуального – в перерасчете на одного жителя превысили показатели города Иркутска в шесть раз.

 

 -- Сегодня иркутская субурбия в рамках Иркутского района демонстрирует такую динамику и строительства, и прироста населения, что невозможно изучать жилую недвижимость Иркутска и строить какие прогнозы в отрыве от его пригородной зоны, - в интервью нашему журналу говорит Татьяна Галущенко, заместитель руководителя Байкальского представительства Российской гильдии управляющих и девелоперов.

 

МИГРАЦИЯ В ПРИГОРОДЫ

 

Как сообщает эксперт, если раньше наибольшие объемы ввода жилой недвижимости приходились на Иркутск, то в последние три года пальма первенства однозначно у Иркутского района. Если в прошлом году на одного жителя в городе введено только 0,5 кв. метра жилья, то в районе – 3,2 кв. метра.

 

-- Казалось бы, возможно это связано с оттоком населения из Иркутского района в Иркутск: меньше народу – больше введенного жилья приходится на одного человека? – задается вопросом Татьяна Галущенко. – Но это не так. Прирост населения в Иркутском районе довольно высокий. И не только за счет дачников, прописывающихся в своих загородных домах.

 

Одной из причин, по мнению эксперта, является внутрирегиональная миграция: люди из отдаленных территорий, стремясь перебраться поближе к Иркутску, выбирают для жительства ближайший к областному центру район – Иркутский (около 6-7 тыс. человек в год). Здесь и работа есть, и инфраструктура развита достаточно, и жилье дешевле, чем в городе. По расчетам, средняя стоимость жилого квадратного метра в пригороде на 10 тыс. рублей меньше, чем в Иркутске.

 

-- И второй фактор роста населения в Иркутском районе -- это миграция горожан в пригородные территории. В последние годы пригородная зона активно застраивается качественными жилыми массивами, коттеджными поселками,  которые настолько привлекательны для иркутян, что они готовы променять городское жилье на сельское проживание. Эти проекты предлагают полный комплекс инфраструктуры, включая немаловажный факт – наличие центральных коммуникаций. По сути дела, проживая рядом с городом, покупатели такого жилья имеют все блага городской жизни плюс к этому сельские тарифы, свежий воздух. И все это по цене приобретения ниже городской.

 

ПРОГНОЗ НА ОБЪЕМЫ СВЫШЕ МИЛЛИОНА

 

Вообще, прогноз по индивидуальному жилищному строительству в Приангарье на этот год - 462 тыс. введенных квадратных метров. Многоквартирных домов - около 554 тыс. квадратных метров. Из этих двух цифр и должен получиться планируемый миллион и даже немногим более. Удастся ли его достичь?

 

Удастся, если тренд не спадет и если ориентироваться на положительные перспективы, которые отражены в Прогнозе социально-экономического развития Иркутской области на 2020 год и на плановый период 2021-2022 годов. Их рассмотрение состоялось недавно на заседании правительства региона.

 

Конечно, это прогноз разработан на вариативной основе, с учетом рекомендаций и сценарных условий социально-экономического развития всей страны. Согласно ему, среднегодовой темп роста ВРП в период 2020 – 2022 годов запланирован на уровне 8,7%. Стабилизация цен на мировых рынках и оптимистичные планы развития компаний Приангарья позволяют прогнозировать рост объемов производства. Что касается жилищного строительства, то ввод жилья в регионе до 2022 года должен увеличиться до 1,3 млн кв. метров в год.

СНИЖЕНИЕ ОБЪЕМОВ ВОЗМОЖНО

А на конференции по развитию жилищного строительства, прошедшей в конце октября в Санкт-Петербурге, прогнозировали иную тенденцию: с 2020 года в России следует ожидать снижения ввода жилья. Такой прогноз содержится в презентации старшего вице-президента Сбербанка Владимира Ситнова.

 

Этот прогноз сделан на основе полученных девелоперами документов на новое строительство. В 2014 году у них были разрешения на строительство 76,4 млн кв. м жилья по всей России. Соответственно, в числе прочего, этот фактор привел к рекорду 2015 года, когда было сдано около 75 млн кв. м. В 2017 году разрешений было получено меньше – уже на 34,4 млн кв. м, в 2018 году - на 48,9 млн кв. м, из них 9,8 млн кв. м -- объем строительства столичных девелоперов.

 

Сокращение количества полученных разрешений на новое строительство эксперты объясняют тем, что девелоперы взяли паузу для изучения перспектив работы в условия реформы отрасли: с 1 июля 2019 года застройщики жилья обязаны привлекать средства дольщиков только через эскроу-счета. Сокращение количества полученных разрешений может привести на горизонте двух-пяти лет к сжатию некоторых региональных рынков, о чем выше и предупреждают и иркутские эксперты.

 

Замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин утверждает, что по итогам 2019 года объем ввода в стране останется на прошлогоднем уровне. Но он соглашается, что через два-три года возможно снижение этого показателя.

 

Между тем потенциальный спрос на новое жилье у россиян остается высоким, отмечается в упомянутой презентации Владимира Ситнова: свои жилищные условия хотят улучшить 64% населения, но в следующие два года это могут сделать всего лишь 16%.

 

Впрочем, на этой конференции также разгорелась дискуссия относительно перспектив жилищного строительства. Например, глава Минстроя РФ Владимир Якушев заявил в ходе обсуждения, что через два-три года следует ожидать снижения объемов выдачи ипотечных кредитов.

РОСТ ОБЪЕМОВ ВОЗМОЖЕН

Однако руководитель направления Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования Олег Солнцев не согласился с этим прогнозом: по его мнению, в ближайшие два-три года, напротив, ожидается рост объемов выдачи ипотечных кредитов. «В 2020 году прирост может составить 25% по сравнению с 2019 годом, а в 2021 году – примерно 20%»,- настаивает эксперт. По его словам, в числе основных факторов, которые повлияют на рост выдачи, - сокращение ставок на фоне снижения инфляции, которая в следующем году может упасть ниже 4%.

 

Собственно такое разнообразие сценариев и свойственно переходному периоду. Илья Круговых, коммерческий директор ГК «Актив», в ходе одного из круглых столов иркутской Ярмарки недвижимости так охарактеризовал нынешнюю ситуацию в строительной сфере и ее перспективы:

 

– Слово «переходный» хочется заменить на «стабильный» или даже «растущий». Но факт остается фактом: пока мы продолжим находиться в переходном периоде жилищного строительства. Отрасль институционально сильно меняется, меняются процедуры государственного регулирования, меняются покупательские предпочтения. Государство вряд ли нам может подсказать, как действовать в этих условиях, банки тоже являются частью этой системы. Скорее всего, спасение наше – в нас самих.

 

Василий Потемкин


"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 5 (110) Ноябрь - Декабрь 2019 года


  • Число просмотров: 73

 

Еще статьи в этой рубрике

Архив журнала

Рейтинг статей

Резиденция XV

Фонд микрокредитования Иркутской области

Российский Экспортный Центр

Тимбермаш-Байкал

 
Рейтинг@Mail.ru
О нас
рекламные издания
деловая пресса
оказание рекламных услуг
журналы иркутска
рекламные сми
журналы сибири
деловые сми
рекламная полиграфия
стоимость рекламы в журнале

Журнал капитал
журнал капитал
рекламный каталог
журнал товары и цены
торговый журнал
товары и цены каталог
товары в иркутске
рекламно информационные издания
рекламный журнал

Журнал капиталист
бизнес журнал
бизнес издания
деловые издания
деловой журнал

Размещение рекламы
размещение рекламы в журнале
региональная реклама
реклама в печатных сми
реклама в печатных изданиях
реклама в регионах
реклама в иркутске
реклама в журналах и газетах
реклама в журналах
закрыть