Однако в нашем регионе итоги прошлого года и первого квартала нынешнего свидетельствуют, что слухи о кризисе преувеличены. Более того – ощущается  определенный запас прочности для реализации новых планов. Подробнее о проблемах и перспективах отрасли – в этом обзоре «Капиталиста».

 

 

Несмотря на проблемы

Конечно, проблемы в строительной отрасли есть, они никуда не делись. Их  обсуждали на прошедшей в Иркутске конференции «Жилищное строительство: новые вызовы и перспективы». Если кратко, то в ходе круглого стола застройщики обратили внимание на некую неопределенность в отрасли, на затягивание банками принятия решений о выдаче проектного финансирования по льготной ставке, невысокую покупательскую способность населения, а также низкую маржинальность девелопмента в регионе.

 

Однако, несмотря на это, темпы ввода в жилищном строительстве в регионе сохраняются. В минувшем году в Иркутской области ввели в эксплуатацию на 9% больше жилья, чем в 2020-м. Положительная динамика сохранилась и в первом квартале нынешнего года. В этот период объемы жилищного строительства составили 380,4 тыс. кв. метров. Данный показатель на 70,6% превышает цифры аналогичного периода прошлого года.

 

Правда, опять, как и в прошлые годы, объемы строительства индивидуального жилья (ИЖС) значительно превышают долю многоквартирных домов (МКД). И это сильно бросается в глаза: на ИЖС в регионе пришлось 75% всех сданных площадей, или 908,2 тыс. кв. метров. Остальное – многоквартирные здания.

 

Для сравнения: в соседних Красноярском крае и Новосибирской области соотношение вводимых площадей, в среднем, выглядит так: МКД – 65%, ИЖС – 35%.

Частный сектор разрастается

С чем связан такой перекос в сторону индивидуального строительства? По мнению министра строительства Иркутской области Павла Писарева, цифры по индивидуальному жилищному строительству могут не отражать реальности, поскольку на момент отчета в органы статистики не все достроенные МКД находятся в стадии заселения.

 

Однако, по данным нашего журнала, реальность в том, что превышение объемов индивидуального строительства в регионе наблюдается с 2018 года. Уже традиция? Которая, впрочем, дает чиновникам для отчетов ежегодно нужную цифру прироста.

 

Хотя с действительно существующей тенденцией по переезду из городских квартир в свои загородные дома соглашаются многие. Этому процессу содействует и правительство РФ, реализуя программу по развитию ИЖС.

 

Новый и мощный импульс частному строительству дает запущенная с 1 июня пилотная льготная ипотечная программа на строительство частных жилых домов своими силами, то есть без привлечения профессиональных застройщиков. Льготная ставка по этой ипотеке составит не более 9%. Максимальный размер займа для регионов – 6 млн рублей.

Причины торможения в секторе СКД

Глава минстроя региона назвал еще причины спада в секторе МКД в 2021 году. Это дефицит строительных материалов и отсутствие в регионе крупных домостроительных комбинатов, производящих домокомплекты, и отток иностранной рабочей силы из-за пандемии.

 

Негативную роль также сыграла история с запретом на жилищное строительство в седьмой подзоне иркутского аэропорта. В начале 2021 года Росавиация неожиданно включила в эту приаэродромную подзону едва ли половину территории города, совершенно не учитывая особенности региона. В результате замороженными почти год простояли 11 строящихся объектов.

 

В конце декабря 2021-го ситуация разрешилась: седьмую подзону, скорректировав, сократили. А это, в свою очередь, означает, что замороженные жилые объекты в ближайшее время могут быть заселены.

 

Наконец, строительство многоквартирных жилых комплексов тормозится в силу недостаточной коммунально-инженерной инфраструктуры. А мы живем в Сибири, где отопительный сезон длится восемь месяцев.

 

В холодное время года потребность в теплоснабжении города на 80% покрывает Ново-Иркутская ТЭЦ, от которой в город проложены четыре основных теплотрассы – четыре луча. Без подключения к одному из них постройка многоквартирных домов в городе бессмысленна. Именно с этим фактором можно связать и жесткую борьбу застройщиков за ценную землю именно в городе, где есть возможность подключения.

Новые тепловые лучи

Но проблема с отсутствием свободных территорий, где возможно подключение к отоплению, может решиться в обозримое время. Давно ведется разговор о прокладке нового теплового луча в предместье Рабочем. На данный момент жилой сектор там отапливается 15 угольными и мазутными котельными, которые вдобавок к своей неэффективности еще и загрязняют окружающую среду.  Подключение к центральной теплосети открыло бы для Рабочего множество перспектив.

 

В 2021 году Иркутская область получила инфраструктурный бюджетный кредит в 8,6 млрд рублей, который, в частности, будет направлен на проектирование тепломагистрали от ТЭЦ-10 в Ангарске до Иркутска, реконструкцию КОС левого берега в областном центре, строительство теплового луча в Рабочее.

 

Строительство тепловой инфраструктуры в Иркутске позволит построить в городе более миллиона квадратных метров жилья. В качестве потенциальных территорий для застройки глава минстроя Павел Писарев отметил деревни Малая Еланка и Мамоны. Потенциал роста этих территорий министр оценил в 10-12 млн кв. метров. Для сравнения: в самом Иркутске площадь жилых помещений сейчас составляет более 18,1 млн кв. метров.

Достраивают и заселяют

В 2021 году в Иркутске полностью достроили более 40 жилых комплексов. Достраиваются последние секции крупных ЖК. Один из них – Suncity компании «Грандстрой» стал финалистом в номинации «Комплекс года с лучшей архитектурой» конкурса Urban Awards.

 

В этом году в финал премии Urban Awards вошли сразу несколько проектов из Иркутской области. В финал номинации «Лучший малоэтажный комплекс» вошел «Французский квартал», построенный в Новолисихе девелоперской группой «Хрустальный».

 

В номинации «Лучший строящийся жилой комплекс комфорт-класса Сибирского ФО» в финал вошли сразу два иркутских ЖК: «Скандинавия» от застройщика «Иркутскгорстрой» и жилой квартал «Затон» группы компаний «АС». В номинацию «Самый инвестиционно привлекательный проект» вошел ЖК «Сибиряков» от ООО СЗ «Флагман».

 

Компания En+ group отчиталась о завершении масштабного семилетнего проекта по переводу нагрузок с выработавшей ресурс ТЭЦ-1 на ТЭЦ-9 в Ангарске. На проект по переводу мощностей на более экологичную и эффективную станцию компания потратила 3,45 млрд рублей

 

Будет сдан долгострой на улице Донской в Иркутске. За первый квартал 2022 года из Единого реестра проблемных объектов были исключены четыре стройки. Всего во 2-м квартале 2022 года из Единого реестра проблемных объектов планируется исключить три объекта: два – на улице Донской в Иркутске и в поселке Изумрудном Иркутского района – путем завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Еще один дом в Ангарске продан с торгов, граждане – участники долевого строительства получат компенсационные выплаты

 

В 2023 году в Иркутской области при взаимодействии Фонда развития территорий РФ будут восстановлены права более 600 семей, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков на 11 объектах.

 

Это объекты застройщика ООО «МолдРосс» в Иркутске на углу улиц Дыбовского и Байкальской и на улице Сибирской, объекты компании ООО «Базисстройинвест» в Иркутске на Сергеева во взаимодействии с Фондом развития территорий, а также иными способами – объекты застройщика ООО «Северный» в Иркутске на улице Радищева и компании ЗАО ЖСК «Инвест» на улице Седова.

Цена «квадрата» растет

Рост стоимости недвижимости в Иркутске продолжается третий год подряд. Так в новостройках Иркутска за 2021 год цена за квадратный метр выросла на 24%. Вторичное жилье подорожало на 21%, что несколько меньше, чем в 2020 году, но это все еще весьма высокий показатель роста.

 

Вместе с ценами и вырос спрос. По данным Росреестра, интерес к долевому строительству в Иркутской области в минувшем году увеличился на 3%.

 

Если сравнивать с соседними регионами, то по данным аналитиков «Авито-Недвижимость», к началу апреля средняя стоимость квадратного метра в Иркутске составила 90 тыс. рублей. Для сравнения: в соседнем областном центре – Красноярске – один квадрат, также изрядно подорожавший, стоит 84 500 рублей.

 

Из пяти районов Иркутска самым дорогим для приобретения жилья является Октябрьский – 118 тыс. рублей за один кв. метр (по данным Realty.irk.ru).

 

К слову, в конце прошлого года Минстрой РФ увеличил показатель средней рыночной стоимости одного «квадрата» жилья – для Приангарья в первом квартале 2022 года она составила 80,9 тыс. рублей, что на 66,6% выше, чем аналогичный показатель 2021 года.

А стоимость аренды снижается

Весной из-за изменения экономической ситуации многие продавцы вторичной недвижимости заняли выжидательную позицию. Одни поспешили перевести свои квадратные метры из продажи в аренду. Другие подняли цены до заградительного уровня или вовсе убрали ликвидную недвижимость из продажи.

 

Уже сейчас можно заметить некоторое снижение средней стоимости аренды. По данным «Циан», стоимость аренды в крупных городах России с февраля по март снизилась на 5,5% и продолжает снижаться.

 

По данным ВЦИОМ, наученные опытом конца 1990-х россияне считают недвижимость самой надежной и безопасной инвестицией. Во времена экономических трудностей часть наших сограждан обращает внимание на квартиры, которые им представляются объектом монументальным и безопасным. Такие настроения, по мнению экспертов, могут несколько поддержать цены.

Город туристического интереса

Иркутск богат историческими памятниками и архитектурой. В городе насчитывается более 685 памятников истории и культуры, из них 108 – федерального значения. Город претендует на то, чтобы стать туристическим центром, привлекающим ежегодно не менее 1 млн туристов.

 

В апреле Иркутск вошел в перечень городов туристического интереса Ростуризма. Совместно с Ростуризмом на базе проекта «Иркутск – город на Ангаре, дочери Байкала» для города будет разработан собственный дизайн-код - набор правил проектирования, требований и рекомендаций, с помощью которых сформируют стилистически единую, комфортную и безопасную городскую среду.

 

Предполагается создание новых информационно-туристических центров, навигации вдоль городских туристических маршрутов, обустройство фотозон и смотровых площадок, устройство фасадного освещения и установку малых архитектурных форм. На национальный проект до 2024 года заложено 12,3 млрд рублей. 

 

Богатое наследие требует бережного обращения. Иркутск включен в число исторических населенных мест с сохранением старинной планировки и застройки, поэтому строительство в историческом центре города осложнено. И все же стоит признать, что не все памятники удастся восстановить. Многие дома-памятники сильно обветшали, заброшены или вовсе сожжены.

 

В результате здравой переоценки в историческом центре Иркутска был полностью перестроен 130 квартал, что позитивно сказалось на облике города. Появилась новая точка притяжения для бизнеса, жителей города и туристов. Сейчас на Цесовской набережной, которая находится долгие десятилетия в упадке, на месте бывшей чаеразвесочной фабрики строится элитный ЖК CORSO residence. На месте снесенных Курбатовских бань будет возведен бутик-отель  с сохранением исторического фасада легендарного здания.  

Опять проект моста

В апреле был одобрен и согласован с национальным парком новый проект генерального плана Листвянки. Проект включает развитие общественно-деловой зоны на улице Горького, новое здание администрации Листвянки, реконструкцию набережной и расширение проезжей части.

 

Территорию на второй линии отведут под жилую и общественно-деловую застройку. В Крестовой пади будет размещен общественный центр, а вдоль реки Крестовка разместятся социальные объекты и частные дома. В проект входят очистка и углубление рек, озеленение берегов.

106 участков выделят для строительства домов для малоимущих и нуждающихся в улучшении условий жителей. Запланировано строительство детсада на 100 мест, школы на 200 учеников, клуба с краеведческим музеем и кинозалом на 300 мест, физкультурно-оздоровительного комплекса и больницы. 

 

В проект входит реконструкция и строительство новых причалов в Листвянке и Больших Котах. В рамках реализации проекта транспортного кольца Иркутск – Листвянка – порт Байкал – Маркова – Иркутск планируется возвести мост через Ангару в поселке Никола.

 

Ну, мосты у нас всегда относились к очень долгоиграющим проектам…

Льготная ипотека продолжается

Правительство не собирается сворачивать программу льготной ипотеки, которая критически важна для строительства в области. По словам курирующего строительство в России вице-премьера Марата Хуснуллина, на программу господдержки в РФ в 2022 году правительство выделит дополнительные 80 млрд рублей.

 

С первого февраля нынешнего года в связи ускорением инфляции увеличена льготная ставка на жилье в новостройках – с 6 до 12%. Между тем и выросла максимальная сумма кредита. В Москве и Санкт-Петербурге — до 12 млн рублей, в остальных регионах, в том числе Иркутской области — до 6 млн. Новые условия действуют до 1 июля 2022 года.

 

Кстати, ставку по льготной ипотеке могут пересмотреть досрочно. Об этом в апреле рассказал замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. Таким образом регулятор пытается сохранить баланс, при котором те, кому действительно нужна ипотека, все еще могут себе ее позволить.

 

А вот для спекуляции такие условия уже малоинтересны. Поэтому инвесторам, которые вложились в недвижимость на этапе котлована, рассчитывая на хороший процент по продаже на завершающих этапах строительства, стоит умерить ожидания. Ведь такое жилье по закону является вторичным и основные государственные льготы на него не распространяются.

 

Таким образом, круг потенциальных покупателей сужается до обладателей всей суммы наличными. Для остальных же итоговая цена от застройщика может оказаться даже выгоднее. С учетом экономии по льготной ипотеке, доля которой из всех ипотечных кредитов в этом году может подняться с 50% до 75-80% (прогноз ВТБ).

 

Олег Старшинин

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 2 (121) Июнь - Июль 2022 года

• Число просмотров: 109