По итогам прошлого года темпы строительства жилья в России оказались рекордными. В 2021 году в эксплуатацию ввели 92,6 млн кв. метров жилья, что больше показателей предыдущего года на внушительные 13%. По оценкам специалистов, это самый большой объем ввода за всю историю, начиная с Советского Союза.

 

 

 

Достичь таких результатов стало возможным, в том числе, и благодаря реализации программы комплексного развития территорий (КРТ).

Реализация КРТ – документы готовы

Комплексное развитие территорий, согласно принятому в конце 2020 года закону № 494-ФЗ, предусматривает два взаимосвязанных направления. С одной стороны, это снос и реконструкция аварийных и ветхих многоквартирных домов и объектов инфраструктуры. С другой – строительство новых жилых зданий и социально значимых объектов – школ, детских садов, поликлиник, а также благоустройство территорий по единому проекту. То есть, выработан единый механизм сноса аварийного и ветхого жилья и обновления городской застройки.

 

А вообще, расселение ветхого и аварийного жилья – насущная проблема страны: в целом по России 44% многоквартирных домов датируются 1970 годом постройки и ранее, а 101 млн кв. м жилья имеет уровень износа свыше 65%.

 

По темпам расселения Иркутская область хоть и перевыполняет план (240,3% за 2019-2021 гг.), но все еще находится даже не в середине общероссийского списка регионов по выполнению КРТ. Только в Иркутске 129 тыс. кв. метров признаны аварийными.

           

Однако в регионе уже приняты все нормативно-правовые акты для реализации КРТ. По заявлению главы регионального минстроя Александра Галкина, в этом Иркутская область была первой в Сибирском федеральном округе. Благодаря такой оперативной работе на сегодняшний день приняты решения по семи территориям, пять из которых уже находятся на этапе выполнения.

Дело дошло до Баррикад

В Иркутске в рамках КРТ сегодня рассматриваются три муниципальных площадки. Это участок в границах улиц Мухиной – Якоби, территория в Ново-Ленино и предместье Рабочее, где планируются масштабные строительные работы на улице Баррикад, в настоящее время застроенной старыми двухквартирными деревянными домами.

 

Городом уже рассчитан необходимый потенциал по строительству соцкультбыта. Обязательства подрядчика по включению социальных объектов заложены в договор по КРТ. Строительство социальной инфраструктуры будет оплачено с учетом маржинальности и прибыльности. Технологическое присоединение будет просубсидировано по программе «Стимул». Срок окончания работ намечен на 2026 год.

 

-- Через механизм инфраструктурных бюджетных кредитов мы полностью обновим инфраструктуру по улице Баррикад, построим современную канализацию, водопровод и тепловые сети. Здесь, практически в трех минутах от центра города, имеется огромный потенциал. Градпотенциал всего предместья Рабочего – более 1,5 млн кв. метров жилья. Микрорайон обновится однозначно, – заявил министр.

Полететь должно

Комплексное развитие территорий идет не только в областном центре. В Усолье-Сибирском и Нижнеудинске КРТ осуществляется через специализированного застройщика «Строительная корпорация Иркутской области».

 

Общая площадь КРТ в Усолье по градостроительному потенциалу составляет 35 тысяч кв. м, среди которых 14 тысяч кв. м – аварийное жилье. В Нижнеудинске среди 42 помещений, где уже ведутся строительные работы, числится и жилье для детей-сирот. Остальные КРТ – в Братске, Усть-Куте, Шелехове – реализуются муниципалитетами в рамках крупных инвестиционных проектов.

 

По утверждению Александра Галкина, среди сложностей в реализации программы ее новизна и сроки. Из-за ограничений федерального законодательства в рамках программы не получится проавансировать строительство. По выражению министра, «деньги есть – потратить не можем». Но впереди принятие поправок в закон. В числе инициаторов этих изменений и минстрой Иркутской области. Министр уверен в программе и заявляет, что хотя ее и надо дорабатывать, но «полететь должно».

Некоторые черты рынка недвижимости в Сибири

Своей аналитикой по СФО поделился Александр Шляхин, руководитель сибирского портала новостроек «СИБДОМ». По его наблюдениям, после «феерического» роста спроса в марте (тогда люди активно «парковали» собственные и даже кредитные денежные средства в квадратных метрах) количество сделок в мае-июле значительно упало.

 

Сегодня мы видим тренд на корректировку цен – застройщики вводят новые объекты с учетом спроса и жестко контролируют свое предложение. Но не наблюдается и отказов от строительства или изменения планов в сторону удешевления. Для повышения продаж некоторые застройщики начали предлагать скидки в 5-7% от цены начала мая. Наблюдается повальное участие застройщиков в программах субсидирования ипотеки банками.

 

Если в центрах крупных городов превалирует высотная компактная застройка в 20-25 этажей, то чуть дальше от центра все больше проектов с квартальной и среднеэтажной застройка. Площади квартир, в среднем, продолжают уменьшаться. Застройщики все чаще отдают предпочтение евро- и смарт-форматам. Первый – это объедение кухни с одной из комнат в большую гостиную и наличие одной и более отдельных спальных комнат. Второй – компактное жилье с максимально функциональной планировкой. А вот общественные пространства, наоборот, увеличиваются, появляются кладовые помещения в цоколе.

 

Во всех сибирских регионах начинают использовать так называемый скандинавский стиль. Это направление в дизайне – из стран северной Европы, в основе которого заложены простота, экологичность, функциональная практичность, четкость линий, неброская элегантность и натуральность.

Кислотные горки и белый куб

Пожалуй, везде уже отказались от ярких «ксиловских» детских городков. Эти однотипные площадки производства компании «КСИЛ» неоднократно критиковались урбанистами за «кислотные» цвета, недолговечность, низкое качество и неадекватную ему дороговизну. Даже в эконом-сегменте от них ушли в сторону детских площадок из натуральных материалов.

 

Сегодня в городах Сибири актуален всепогодный дизайн, который должен выглядеть привлекательно в любое время года. Несколько новых ЖК в сибирских городах могут похвастаться хорошей работой с набережными и видами, оригинальной ночной подсветкой.

 

Наблюдается тренд на закрытые от машин дворы, комфортные холлы, парадные, подъезды и детские комнаты. В отделке сейчас актуальна предчистовая отделка «белый куб». Панорамное остекление «французские окна» и горизонтальную разводку отопления можно видеть повсеместно в домах комфорт-класса.

Фронт работ для частных компаний

Еще одна заметная новость: вступил в силу федеральный закон, который дал право привлекать к исполнению решений о КРТ не только юрлица с полным госучастием, но и муниципальные компании. При этом доля участия государства и муниципалитетов понижена до 50%. Следовательно, в реализацию КРТ без торгов также могут быть включены и коммерческие предприятия.

 

Далее. В отношении КРТ могут применяться все уже существующие меры господдержки. Например, субсидии на низкомаржинальные проекты и на строительство социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры.

 

Кроме того, у застройщика появилась возможность получить субсидию на расселение граждан из аварийного и ветхого жилья в размере 25% от нормативной стоимости расселения. Можно получить и 100-процентную субсидию, если в рамках реализации решения КРТ на одну часть аварийного жилья расселяется три части неаварийного. Чтобы получить субсидию, застройщик должен обратиться в субъект, а тот в свою очередь сформирует заявку в Фонд ЖКХ, который утвердит сумму.

 

В планах Минстроя вынести на сессию Госдумы поправки, которые позволят субсидировать расселение авансом. На Байкальском саммите РГУД о возможностях субсидирования в рамках КРТ рассказал замдиректора департамента КРТ Минстроя России Максим Галь.

Хитрый ход

Еще одной темой для обсуждения на Байкальском саммите РГУД стали апарт-отели, по которым остается много вопросов по их правовому урегулированию.

 

В целом, апарт-отели – это современный вид гостиницы, где номера-апартаменты обустроены как комфортные квартиры, имеется набор услуг и сервис хорошего гостиничного уровня.

 

Однако из-за проблем в изначальной юридической трактовке застройщики начали использовать понятие «апартаменты» как средство обхода градостроительных ограничений. В Москве настроили сотни тысяч квадратных метров апартаментов и распродали их.

 

По сути, апартаменты – то же самое жилье, но оформленное как объект нежилой недвижимости. По мысли застройщиков такого псевдожилья, для покупателей нет существенной разницы, где жить – в апартаментах или в квартире.

 

Однако для многих обладателей такого жилья эта разница стала поводом говорить об обмане, ведь статус нежилой недвижимости налагает на такую собственность соответствующие регистрационные ограничения и налоговые ставки. Возникла шумиха и под удар попали и апарт-отели, которые изначально строились как гостиницы и как объекты инвестирования.

Отделить апарт-отели от псевдожилья

Проблемную ситуацию прокомментировал Константин Сторожев, гендиректор УК ООО «Вало сервис» и председатель экспертного совета РГУД по апарт-отелям и сервисным апартаментам.

 

-- Теперь нам государство говорит: вы не хотите платить за социалку, а ею пользуетесь. Но в течение последних двух лет у нас в апартаментах средний срок проживания гостя 2,5 месяца. В течение такого периода он не сможет пользоваться ни школами, ни садиками. Это же бессмысленно.

 

Зато не самые бедные люди, которые приобрели и живут в апартаментах, как в квартирах, возмущаются, что у них высокие тарифы на коммуналку. И говорят – давайте признаем их жильем, и наши дети будут ходить в бесплатную школу.

 

Сразу скажу, что я категорически против. Если ты хочешь жить в коммерческом жилье, води детей в коммерческую школу. Если уж ты поселился в «Сити», то, наверное, у тебя есть такая возможность.

 

По словам эксперта, между псевдожильем и настоящими апарт-отелями целая пропасть. И в первую очередь, псевдожилье, которое позиционируется как апарт-отель, не имеет необходимой гостиничной инфраструктуры.

 

Настоящий апарт-отель — это новый гибкий формат, требующий специальных навыков. Работа управляющей компании в апарт-отеле имеет свои особенности. Приходится соответствовать не только требованиям собственников, которые ожидают дохода от своих инвестиций, но и гостей, желающих получить полноценный гостиничный сервис и комфорт.

 

Кроме того, чтобы обеспечить максимальное заселение, необходимо работать с туроператорами и крупными корпоративными клиентами. Это и B2B, и B2C-бизнес одновременно. Самая сложная часть — сезонность и переход между форматами краткосрочной и долгосрочной аренды. Но здесь же и плюс – универсальность. И даже в условиях пандемии и отсутствия западного туриста у нас нагрузка ниже 80-90% не падала.

Импортозамещение как окно возможностей

Александр Корчуганов из новосибирской компании «Алютех-Сибирь» на Байкальском саммите РГУД говорил об актуальном: конъюнктура рынка архитектурного алюминия с уходом западных брендов изменилась.

 

– Эти компании на нашем рынке были очень сильны. И раньше клиент часто делал выбор в пользу узнаваемого иностранного бренда или каких-то эксклюзивных товаров, которые выпускались исключительно западными компаниями. Но сейчас, в связи с уходом некоторых из них, у отечественных производителей появилась возможность закрепиться или усилить позиции в различных технологичных нишах.

 

По мнению эксперта, чтобы максимально использовать эту ситуацию, российским компаниям стоит учитывать наработки отрасли: подобъектный инжиниринг и специальные расчеты, инструменты 3D-визуализации, сервисы шеф-сборки и шеф-монтажа.

 

Из рисков Корчуганов отметил сложности при производстве комплексных сооружений, куда входят позиции чувствительные к качеству. Из-за проблем с российским крепежом такие виды продукции, как метизы достойного качества, приходится импортировать. Так же обстоит дело с оконными уплотнителями EPDM и герметиком, из-за дефицита которого одна из иркутских строек этой весной простаивала целый месяц.

Репутация застройщика и ЖКХ

Рынок жилищных услуг неуклонно расширяется и в ближайшие пять лет, в связи с вводом нового жилья, нас ожидает рост еще на 20%. Появляются и новые запросы у клиентов. Теперь помимо качества объектов, введенных в эксплуатацию, на репутации застройщика сказывается и уровень услуг управляющей компании.

 

Алексей Панюткин из УК «ООО Дома» (Москва) поделился опытом внедрения высоких технологий в строительство и обслуживание. По его словам, многие УК грешат крайне низким уровнем коммуникации и клиентского сервиса.

 

С типичными проблемами ЖКХ сталкивался едва ли не каждый житель страны. Тут и очереди, бумажные квитанции, которые давно показали свою неэффективность, плохая эксплуатация и несвоевременный ремонт. И конечно ЖКХ-арт – жуткие лебеди из покрышек.

 

Новые управляющие компании, заходящие на рынок ЖКХ, сталкиваются с высокими удельными затратами на старте, зарегулированностью отрасли и слабой осведомленностью населения о границах своей собственности.

 

Для решения этих проблем Панюткин предлагает внедрение онлайн-продуктов, направленных на автоматизацию взаимоотношения с клиентами. Такие сервисы можно развернуть достаточно быстро. Они позволяют снизить издержки, наладить управление базой данных, аналитику и маркетинг. Онлайн-сервисы «умного дома» уже сейчас становятся неотъемлемым атрибутом жилья комфорт-класса и выше, и не в последнюю очередь влияют на стоимость квадратного метра в строящихся ЖК.

 

Олег Старшинин

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 3 (122) Октябрь - Ноябрь 2022 года

• Число просмотров: 337