Действительно, в начале декабря в стране зафиксирован настоящий рекорд по объемам сдачи жилья. По данным Росстата, за 11 месяцев построено 93,26 млн кв. м жилых «квадратов». Это больше, чем за весь 2021 год. Тогда было построено 92,6 млн кв. м жилья.

 

 

На момент написания этого обзора заключительные итоги по году в целом еще не были известны. Но и полученные к декабрю объемы эксперты отрасли назвали

историческим рекордом строительства жилья – за всю историю нашей страны, включая советский период.

 

«Это большой успех всех строителей, которые, несмотря на все сложности, продолжали работать», - так прокомментировал полученные данные вице-премьер Марат Хуснуллин в своем телеграм-канале.

 

Интересно, что основной прирост объемов жилья по-прежнему дает не строительство многоквартирных домов, а именно индивидуальные стройки. К примеру, в той общероссийской цифре сданного жилья 60% - это как раз индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Населением за 11 месяцев построено 56 млн кв. м домов и коттеджей.

 

Многоквартирное строительство пока не достигло объемов прошлого года – за те же 11 месяцев построено только 37,3 млн кв. м. Впрочем, как считают некоторые эксперты, у многоэтажек есть все шансы побить прошлогодние цифры, так как декабрьский ввод жилья традиционно больше, чем в другие месяцы.

Будет меньше, чем в прошлом году?

В Иркутской области это соотношение ввода многоэтажек и частных домов еще более не в пользу первых. Как уже сообщал наш журнал, прошлый год для строителей закончился в плюсе. В эксплуатацию ввели 1,2 млн жилых «квадратов», что на 11,9% больше, чем в 2020 году, и превысило первоначальный план. Но, по данным Иркутскстата, 75,5% тех объемов – индивидуальное жилищное строительство.

 

Очевидно, что по итогам этого года соотношение останется примерно таким же. Ну а целом, объемы ввода могут оказаться и ниже прошлого года. В конце октября на отчетном годовом собрании Союза строителей региона губернатор Игорь Кобзев озвучил следующие цифры: «За девять месяцев 2022 года в области построено 910,1 тыс. кв. метров жилья – это 103,5% к аналогичному периоду 2021 года. Всего в текущем году планируется сдать не менее одного миллиона 115 тысяч квадратных метров жилья».

 

К слову, названный губернатором объем – 1115 тыс. кв. метров жилья – это меньше, чем в 2021-м. Тогда ввели 1203,7 тыс. кв. м.

Многоквартирная динамика в минусе

Отрицательная динамика ввода многоквартирных домов в стране наблюдается уже шесть месяцев подряд, начиная с июня. Мнение федеральных экспертов относительно этой ситуации приводит «Российская газета».

 

К примеру, руководитель портала «Единый ресурс застройщиков» Кирилл Холопик считает, что многоквартирное строительство в этом году повторит результат прошлого года.

 

-- Отрицательная динамика сохранится весь 2023 год, после чего мы опять увидим рост. Это объясняется тем, что сейчас сдаются дома, строительство которых началось в 2018-2019 годах, в период сложного перехода отрасли на проектное финансирование. Тогда застройщики резко снизили объемы вывода в стройку новых проектов, поскольку на старте реформы не было отлаженной схемы взаимодействия девелоперов с банками, -- утверждает эксперт.

 

Будущий ввод жилья определяется продажами квартир, подчеркивает он. Чем выше продажи, тем активнее застройщики выводят новые проекты в стройку, тем больше будет ввод через три года. В этом году наблюдается спад продаж. Значит, в 2023 году произойдет спад темпов вывода новых проектов в стройку. А в 2026 году ожидается следующий цикл снижения ввода многоквартирных домов. В 2024 и 2025 годах объемы ввода будут расти.

Ипотека на коттеджи как локомотив

Существенного снижения цен на новостройки быть не может, так как это увеличивает риски невозврата банкам кредитов, выданных на строительство, отмечает Кирилл Холопик. При наличии тенденций к падению цен банки притормаживают открытие проектного финансирования на новые проекты, что снижает ассортимент продающихся новостроек и поддерживает цены.

 

Есть и такое экспертное мнение: те, кто мог, в этом году старались чуть придержать вывод новых проектов. Потому как по известным причинам не были понятны ни экономика строительства, ни – спроса. А поскольку средний срок строительства многоквартирного дома сейчас около 27 месяцев, нынешний «провал» скажется на вводе 2024 года.

 

Поэтому в ближайшей перспективе темпы строительства многоквартирных домов останутся на прежнем уровне. А объемы сданного в эксплуатацию жилья будут расти прежде всего за счет индивидуального строительства. На это ощутимо сыграет и поручение президента расширить льготную ипотечную программу на строительство частных домов – как с подрядчиком, так и своими силами.

Медленно, но растут

Теперь о ценах. В третьем квартале в Иркутской области средняя стоимость жилья в новостройках составила 103 344 рубля за квадратный метр. По данным Иркутскстата, по сравнению с предыдущим кварталом она выросла на 4,6%. На квартиры среднего качества – на 5,7%, улучшенного качества – на 4,2%. Эти данные вполне коррелируются со средними по стране.

 

Новостройки за третий квартал в среднем по России подорожали на 4,3%. Причем цены на жилье среднего качества растут существеннее, чем на улучшенное и элитное. Если жилье среднего качества подорожало за квартал на 5,7%, то улучшенного -- лишь на 3,4%, а элитное -- на 2%.

 

В прошлом году средняя цена на новостройки росла на 5-7% каждый квартал.

 

На вторичном рынке недвижимости, как утверждают эксперты, цены на протяжении нескольких месяцев стагнируют, то есть очень медленно снижаются. Но в некоторых городах, в том числе в Иркутске, медленно растут.

 

В Иркутске в октябре прошлого года, по данным ЦИАН, средняя цена квадратного метра вторичного жилья составляла 96 тыс. рублей. В июле этого года – уже 107,9 тыс. рублей. Ну а к октябрю она выросла до 111,7 тысячи. Динамика средней цены за «квадрат» в столице Приангарья за год составила 16%, за квартал – 3,5%.

 

Ситуацию в интервью «Телеинформу» подтверждает риэлтор иркутского агентства недвижимости «Гарант» Вера Бархатова. Она отмечает падение спроса на новостройки, обращая внимание на то, что при этом сохранился спрос на вторичное жилье, и оно дорожает.

 

-- По новым домам все стоит. А вот вторичку люди берут с большим желанием, хотя она заметно подорожала. В таких городах, как Шелехов, цены доходят и до  100 тысяч за квадратный метр. Но люди даже не торгуются: за 3,5 миллиона покупают 46 квадратных метров. Это дикие цены…

Десятки соцобъектов

А теперь о том, какие строительные проекты рассматриваются в регионе, как наиболее актуальные. Кстати, большая их часть будет реализовываться в рамках комплексного развития территорий.

 

Во-первых, идет массовое строительство социальных объектов. В этом году приняли детей восемь детских садов, часть из них достроили в конце 2021 года. Построено семь школ, пять спортивных комплексов, пять домов культуры, библиотеки.

 

До конца года должна быть сдана в эксплуатацию детская поликлиника при городской клинической больнице №8 в Иркутске. В январе откроется школа на 520 учеников в Нижнеудинске – сейчас там завершается наладка технических систем.

 

А в рамках регионального проекта модернизации первичного звена здравоохранения в Иркутской области планируют возвести 27 фельдшерско-акушерских пунктов и 15 врачебных амбулаторий.

 

На 2023 год запланированы новые социальные стройки. В рамках национального проекта «Образование» начнется строительство пяти школ. Две из них в Иркутске – на 1225 мест в микрорайоне Союз и на 1500 мест в Ново-Ленино. Большую школу возведут в микрорайоне Березовом поселка Маркова – этот пригород растет рекордными темпами и остро нуждается в соцкультбыте. По еще одной новой школе получат Братск и Нижнеудинский район.

 

По нацпроекту «Здравоохранение» началось проектирование поликлиники в поселке Маркова, в планах – новые ФАПы и амбулатории. По нацпроекту «Демография» будут построены два физкультурно-оздоровительных комплекса – в Зиме и Алзамае.

Нормативу цены добавили 6,4%

Продолжается программа расселения из аварийного жилья – это во-вторых. Речь идет о домах, признанных аварийными после 1 января 2017 года. В Иркутской области это 577,8 тыс. кв. метров жилья. Для расселения этих площадей как раз и планируется применить механизм комплексного развития территорий. Уже определены три территории, их общий градостроительный потенциал превышает 944 тыс. кв. метров.

 

Для расчетов размера соцвыплат отдельным категориям граждан на покупку или строительство жилья, а также при переселении из аварийного фонда используется так называемый норматив стоимости квадратного метра общей площади жилого помещения.

 

В первом полугодии 2022 года нормативная стоимость в среднем по России была установлена на уровне 69 261 рубль, во втором полугодии она подросла до 83 420 рублей,

 

На первый квартал следующего года Минстрой РФ предложил поднять норматив еще на 6,4%. В результате в среднем по стране он поднимется до 88 737 рублей.

 

Но для каждого региона утвержден свой показатель. Например, для Иркутской области средняя рыночная стоимость «квадрата» по расчетам составит 95 044 рубля. А для Бурятии – 83 944 рубля.

13 километров набережной

Если говорить об Иркутске, то в последние месяцы активно заговорили о благоустройстве набережной Ангары на значительном отрезке – от плотины ГЭС до бульвара Постышева и ниже по реке.

 

Этот масштабный проект по строительству единой набережной протяженностью до 13 километров даже был представлен в сентябре на заседании одного из комитетов Совета Федерации. Реализация проекта защитит от подтопления ближайшие сооружения, жилые дома, торговые площади, а также создаст условия для развития туризма, спорта и активного отдыха горожан.

 

Часть этого проекта – создание комфортного городского пространства в районе Цесовской набережной (от Глазковского моста до сквера у Вечного огня), причем, с учетом формирования там современной модели исторического облика центральной части Иркутска.

 

По замыслу проектировщиков, Цесовская набережная должна связать пешеходные и велосипедные маршруты, уже благоустроенные набережные в единое пространство в рамках проекта «Единая набережная». Эта часть Иркутска станет новой визитной карточкой города и примером комфортной среды, востребованной жителями и туристами.

 

Сейчас уже разработаны концепция берегоукрепления и проектная документация. Проект проходит экспертизу. Общая стоимость работ оценивается почти в два миллиарда рублей, на эти цели планируется привлечь средства федерального бюджета.

 

Ремонт дороги вдоль Цесовской набережной возможно выполнить в рамках Федерального проекта «Безопасные и качественные автомобильные дороги» после берегоукрепления и строительства зданий, расположенных в вдоль набережной.

Доходные дома возвращаются

В конце ноября в Иркутске в реальную плоскость перешла тема доходных домов – состоялось официальное открытие клубного дома «Вэлко». Это первый в Иркутске арендный жилой комплекс.

 

Доходные дома для столицы Восточной Сибири – понятие историческое. Эта форма бизнеса была весьма распространена в городе во второй половине XIX века. Тогда в центре Иркутска практически в каждой усадьбе имелся доходный дом.

 

Что это такое? Доходный дом, как сообщают справочники, «тип архитектурного сооружения, многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир внаем».

 

О проектах современных доходных домов «Капиталист» писал не раз – попытки их возрождения уже предпринимались, тем более что спрос имеется. А в 2008 году проект целого квартала доходных домов в Иркутске даже был презентован на Байкальском экономическом форуме. Предполагалось, что благодаря его реализации качественное жилье по доступной цене смогут арендовать молодые семьи, бюджет которых часто невелик. Однако сейчас судьба того проекта неизвестна.

 

Но вот первый арендный жилой комплекс открылся на улице 25 Октября. В нем расположены 154 квартиры, все укомплектованы необходимой бытовой техникой и мебелью.

 

На открытии мэр города Руслан Болотов отметил, что молодым работникам бюджетной сферы местный бюджет компенсирует до 15 тыс. рублей в счет арендной платы. Однако не каждый может воспользоваться таким правом, так как при аренде квартиры не всегда есть возможность оформить официальный договор. В случае с наймом жилья в арендных домах такой проблемы удастся избежать – здесь предоставляются отчетные документы.

 

Кстати, следующий подобный жилой объект длительной аренды планируется построить на улице Верхняя Набережная в районе ТЦ «Яркомолл».

 

Василий Потемкин

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 4 (123) Декабрь 2022 - Январь 2023 2022 года

• Число просмотров: 777