Жилищное строительство в Иркутской области продолжает наращивать темпы. К примеру,  как сообщил Иркутсстат, по итогам девяти месяцев этого года регион вошел в сибирский топ-3 по масштабу выполненных строительных работ. Их объем в 191 млрд рублей — третье место после Новосибирской области и Красноярского края.

 

 

А по числу введенных на указанный период в эксплуатацию квадратных метров жилья Иркутская область заняла второе место среди других субъектов СФО. Сдано более 1,5 млн кв. метров — на 23% больше, чем год назад.

 

То есть по итогам года ждем опять перевыполнение плана.

Рекордной поступью

В 2024-м строительная сфера региона годовой план по запуску в эксплуата-цию жилья выполнила еще в ноябре. А в целом по прошлому году было введено 1 605,2 тыс. кв. м жилья, что составило 107,7% к аналогичному периоду 2023 года.

 

Если же оценивать по плановому показателю ввода, который ежегодно устанавливается в рамках федерального проекта «Жилье» по соглашению между региональным правительством и Минстроем России, то там вообще: план превышен на 27,5%. Поскольку на 2024 год плановый показатель был 1 259 тыс. кв. м.

 

Порой даже возникает вопрос: как это им удается, несмотря на все внешние и внутренние невзгоды в строительной отрасли в целом?

 

Готовый ответ есть: объемы регулярно прирастают за счет активного индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — в первую очередь, в Иркутском районе. За ним по этому показателю идут Иркутск и Шелеховский район.

 

Если вновь вернуться к 2024 году, индивидуальными застройщиками в Иркутской области тогда было введено 74,8% от всего официально сданного жилья. Оно построено населением самостоятельно — с помощью кредитов или на собственные средства.

 

И каждый год этот показатель растет — в пику крупным застройщикам, возводящим многоквартирные дома (МКД) и жилые комплексы с соцобъектами в них.

 

И каждый год именно этот показатель дает нужный прирост в строительные отчеты, позволяя Иркутской области находиться в кругу сибирских передовиков.

 

Однако пришло время рассмотреть внимательно: что же строят в Иркутском районе столь рекордными темпами, позволяя региональному минстрою удачно отчитываться перед федеральным центром?

 

Эта загадка оказалась несложной, но про нее — чуть ниже.

Не просто арифметика

Если рассматривать деятельность крупных застройщиков чисто арифметически, то по объемам сданного жилья этот сектор уступает ИЖС: последние семь-восемь лет их доля в регионе находится где-то в рамках одной трети от общего количества заведенного в эксплуатацию жилья.

 

Многоквартирных домов по «квадратам» объективно строится намного меньше. В 2024-м организации-застройщики ввели в строй чуть более 405,2 тыс. кв. м, просев за год по вводу жилья почти на 15%. За последние три непростых года — это самый скромный показатель. В 2023-м сдали более 470 тыс. кв. метров жилья, в 2022-м — 413 тысяч.

 

За девять месяцев 2025 года застройщики в Иркутской области возвели и сдали 223 тыс. кв. метров жилья в многоквартирных домах (против 1,3 млн кв. м ИЖС за тот же период).

 

Сейчас в Приангарье в стадии строительства находятся 17 тыс. квартир в 122 многоквартирных домах.

 

Но стоит напомнить, что крупные застройщики, кроме непосредственно строительства жилых домов, выполняют еще и другую важную функции, на которую не способны частники.

 

Крупные компании участвуют в программе комплексного развития территорий (КРТ), которая стала продолжением программы развития застроенных территорий (РЗТ). Этот механизм позволяет городам заметно обновляться, избавляясь от древнего, аварийного жилья и получая новые современные микрорайоны.

Современные микрорайоны, районы, кварталы

Если говорить о столице Восточной Сибири, то к осени этого года жилые площади полностью сданных в эксплуатацию ЖК превышают уже 160 тыс. кв. метров.

 

Среди строительных компаний, на момент написания этого обзора сдавших в сумме наибольшие площади, — ГК «Гордо Девелопмент». В феврале она ввела две блок-секции ЖК «Сибиряков» на Верхней Набережной, в мае — дома в жилом комплексе «Семья» на улице Пи-скунова, а в сентябре — в ЖК «Пулковский» в Иркутске-2.

 

На втором месте — ГК «Альфа», которая возвела ЖК «Источник» на улице Пшеничной в Куйбышевском районе. На третьем месте — ГК «Парапетстрой», сдавшая семь блок-секций ЖК «Новые кварталы» в микрорайоне Западном села Мамоны Иркутского района. 

 

Кроме вышеперечисленных, ряд крупных застройщиков планирует сдачу своих объектов в эксплуатацию или к концу этого года, или в последующие периоды.

 

На пятом месте в этом рейтинге ГК «ГорСтрой», которая ведет элитные проекты — ЖК «Звезды», ЖК Riverang и ЖК «Фамилия». Это 35 тыс. кв. метров жилья на берегу Ангары.

 

На четвертом — ГК «Профит», она строит ЖК «Лермонтов Парк» и «Загородный» в поселке Молодежном. Суммарно это 53 тыс. кв. метров жилья.

 

58,7 тыс. кв. метров жилья в шести блок-секцях ЖК «МЕГА» в микрорайоне Березовом и третью очередь ЖК «Первый Ленинский квартал» в Ново-Ленино возводит группа компаний «Дом-Строй». Это третье место.

 

На втором месте по объемам строящихся площадей с начала года находится ГК «ПарапетСтрой», которая возводит 64,1 тыс. кв. метров жилья в ЖК «Новые кварталы» в селе Мамоны.

 

И лидер этого рейтинга жилищного строительства — ГК «Новый город», которая продолжает реализацию одного из самых масштабных проектов в Иркут-ске — ЖК «Авиатор» в районе улиц Советской, Пискунова и Ширямова. Здесь возводится  102 тыс. кв. м жилья.

Проспект вместо тупика

Про ЖК «Авиатор», возводимый на землях бывшего ИВВАИУ, нужно сказать отдельно. Это большой микрорайон, состоящий из трех десятков 9-17-этажных блок-секций. Часть квартир в них уже имеют владельцев, другая — в процессе строительства.

 

Возведение столь значительных жилых площадей предполагает, что в скором времени в этот район Иркутска, бывший когда-то безлюдной окраиной, переселится несколько тысяч человек. С учетом того, что по соседству уже расположены и другие новые ЖК — «Крылатый», «Пилот», «Высота», автомобильный и пассажирский трафик в районе вырастет колоссально. При том, что имеющаяся инфраструктура к такому совсем не готова. 

 

По транспортной доступности этот район действительно завис где-то в прошлом веке. Узкая проезжая часть улицы Пискунова, совсем не отвечающая нынешнему автопотоку. Непонятные, случайно возникшие перекрестки. Ближе к территории бывшего ИВВАИУ большие площади, занятые частными гаражами — еще тот анахронизм. А потом тупик и — дальше нет проезда.

 

И вот здесь как раз яркий пример того, как новые микрорайоны заставляют город обновляться.

 

Осознавая, что в районе улиц Пискунова и Ширямова в ближайшей перспективе прибавится большое число жителей, городские власти, чтобы избежать вероятного транспортного коллапса, начали проектировать новую транспортную магистраль.

 

— Сейчас принято решение начать проектирование двухкилометрового от-резка улицы Пискунова от Депутатской до Ширямова. Изменения будут значи-тельными и комплексными, — утверж-дает директор МКУ города Иркутска «Проектный офис дорожной деятельности» Иван Сунгатулин. — На этом участке изначально были заложены широкие красные линии, которые ограничили застройщиков. Их ширина — 80 метров. Это позволяет нам спроектировать современную шестиполосную проезжую часть — две выделенных полосы по краям для общественного транспорта и четыре полосы для остальных автомобилей. Автомобильные полосы будут разделены трамвайными путями, которые мы легко продлим от трампарка.

 

Проект шестиполосного проспекта на нынешней улице Пискунова, соединяющего все новые ЖК, будет готов через год. Кстати, в нем предусмотрены некоторые конструктивные детали из разряда смелых и необычных решений.

 

Например, впервые на Пискунова появится выезд напрямую на улицу Ширямова – как раз напротив нового терминала иркутского аэропорта. Для этого будет пробит тупик в районе частных гаражей. А еще напротив иркутского аэропорта появится автомобильное кольцо с трамвайными путями.

 

Таким образом, комплексная застройка потянула за собой и глубокую реконструкцию целой улицы, которая станет важным шагом в развитии транспортной инфраструктуры города. Реализация этого проекта кардинально изменит транспортную доступность района.

Частники сделали миллион

А вот теперь вернемся в сегмент индивидуального частного строительства, который в последние годы своим посто-янным приростом жилых квадратных метров так радует всех.

 

В конце 2010-х Иркутская область несколько лет не могла достичь заветного миллиона квадратных метров жилья в год. Усиленно трудились все, но не дотягивали самую малость.

 

А в сегодняшних реалиях мы имеем следующее: за девять месяцев 2025 года только в сегменте ИЖС в регионе введено 1,3 млн кв. метров жилья. Это новые построенные частные дома и оформленные в собственность по «дачной амнистии» домовладения. 21% от этого числа возведены в садоводствах региона, а 5% введено за счет реконструкции.

 

Вот такой размах. И самое массовое строительство — в Иркутском районе: за указанный период 804 тыс. кв. метров жилья. Но весьма бодро частный сектор строится и в границах Иркутска, где еще осталось место, и в Шелеховском районе. На других территориях строительный ажиотаж поменьше.

 

В октябре в Иркутск приезжали депутаты — члены комитета Госдумы по энергетике,  проводили заседание выездного круглого стола о развитии региональной электроэнергетики.

 

В ходе круглого стола зашел разговор и о качестве ИЖС в регионе. Депутатам показали фотографии такой застройки в Иркутском и Шелеховском районах: вдоль улицы в одну линейку стоят двухэтажные дома, а за ними видны бескрайние поля с такими же домами.

 

— Доступное жилье здесь возводится из бруса максимальной толщиной 18 см без какого-либо утепления, стены, цоколь или фундамент, межэтажные перекрытия не утеплены. Самые большие теплопотери через кровлю. То есть кровля тоже не утепленная. И в сильные морозы (около минус 40 градусов) внешние стены дома нагреваются до +17 градусов. Поэтому фасад на термограмме, сделанной тепловизором, просто сияет. То есть львиная доля электроэнергии, которая идет на отопление, обогревает уличный воздух, — в интервью «Известиям» сообщил эксперт, знакомый с ситуацией.

 

Депутаты тогда в Иркутске искали и обсуждали причины дефицита энергомощностей в регионе, что для этого нашего обзора — другая тема. Поэтому еще раз обратим внимание на то, что в публичном пространстве заговорили о качестве индивидуального жилищного строительства.

Домики без стандартов делают рекорд

Пока Иркутская область отчитывается о рекордных темпах строительства ИЖС, оказывается, что немалую часть этого прироста обеспечивают фактически времянки — некачественные дома, построенные без соблюдения стандартов. Их массово возводят недобросовестные девелоперы на бывших землях сельхозназначения и продают как круглогодичное жилье.

 

Схема недобросовестных девелоперов, которая приобрела массовый характер и работает далеко не первый год, проста: дешевые сельскохозяйственные земли переводятся в статус земель садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ), где капитальное строительство жилья запрещено. Далее эти участки дробят на более мелкие и на них очень быстро возводятся дома из самых дешевых материалов без утепления и разрешитель-ной документации.

 

И в результате рынок буквально наводнили «домики из 18-го бруса» с минимальной себестоимостью и без соответствия нормам теплопотерь, ветровых нагрузок и эксплуатационного цикла.

 

Люди покупают эти «картонные» домики из-за их дешевизны. В регионе мно-жество предложений подобной недвижимости по цене 3–4 млн рублей за 100 кв. метров. Это в полтора-два раза ниже стоимости стандартной городской двухкомнатной квартиры на вторичном рынке в Иркутске.

 

— Нужно думать о том, что строительство домов, особенно ИЖС, должно быть на базе стандартов энергоэффективности. Пока сейчас стандарты эти добровольные. Пока их никто не трогает. Но я думаю, что это нужно развивать, — заявил глава комитета по энергетике Госдумы РФ Николай Шульгинов после того заседа-ния выездного круглого стола в Иркутске.

 

А пока стандарты в ИЖС добровольные, жилые массивы так называемых холодных домов продолжают разрастаться. Площади под Иркутском активно застраиваются.

 

Значит, ждем новых рекордов ИЖС в отчетах из Иркутской области.

 

Василий Потемкин

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 2 (131) Декабрь 2025 - Январь 2026 2025 года

• Число просмотров: 239