Итак, Иркутская область строится — этот факт не оспорить. И по данным регионального минстроя, процесс этот идет очень поступательно. Напри­мер, в 2025 году по объему введенного жилья у нас второе место среди всех субъектов Сибирского феде­рального округа.

 

Виктор Ильичев, президент Союза строителей Иркутской области:

— Ситуация кризиса с нашей экспертной точки зрения продлится три-четыре года. Максимальное, что мы можем сделать на региональном уровне, — сохранить силы для будущего рывка.

 

 

Годовые площади введенного жилья составили историче­ски рекордные 1 935 тыс. кв. метров. Это на 20,5% больше, чем в предыдущем году, когда было введено 1 605,2 тыс. кв. метров жилья.

 

На 27,3% перевыполнен и федеральный целевой показатель — тот план, который регион обязан выполнить. На 2025-й он был установлен на уровне 1 520 тыс. кв. метров.

 

Строятся Иркутск, Ангарск, Иркутский и Шелеховский рай­оны. Остальные муниципалитеты — тоже, но не так активно.

Отрицательная зона для МКД

В столице Восточной Сибири работы сейчас ведутся в целом ряде новых жилищных комплексов. Это ЖК «Звезды», Riverang и «Фамилия» на берегу Ангары, ЖК «Лермонтов Парк» и «Заго­родный» в поселке Молодежном, блок-секции ЖК «МЕГА» в ми­крорайоне Березовом, третья очередь ЖК «Первый Ленинский квартал» в Ново-Ленино. А также ЖК «Новые кварталы» в селе Мамоны и один из самых масштабных проектов в Иркутске — ЖК «Авиатор» в районе улиц Советской, Пискунова и Ширямова.

 

Часть из этих жилых комплексов будет сдана уже в этом году.

 

Всего же в прошлом году в Иркутской области в эксплуата­цию ввели 44 многоквартирных домах (МКД) общей площа­дью 346,2 тыс. кв. метров жилья. Это немалый объем. Но на 14,5% меньше, чем в 2024-м (405,2 тыс. кв. м).

 

А далее… Эксперты полагают, что в этом году сектор МКД по-прежнему бу­дет находиться в отрицательной зоне, не­смотря на вполне реальные результаты деятельности строительных компаний.

 

Одна из причин: многоквартирные дома сдаются в эксплуатацию, но в пер­вом квартале 2026 года по всей России отмечается резкое охлаждение спроса на жилье. После ажиотажа в конце 2025 года, когда покупатели спешили восполь­зоваться льготной ипотекой, сейчас в ряде регионов продажи упали на 47–53%.

 

Спрос в Иркутской области соответ­ствует этому общероссийскому трен­ду. И вполне понятно, что серьезно на­ращивать темпы строительства, имея значительные объемы нераскупленных квартир, вряд ли кто из застройщиков действительно будет.

 

Тем более что буквально в апреле минстрой Иркутской области заявил о критически низких продажах жилья в новостройках — почти 70% строящихся сейчас квартир остаются без покупате­лей. Не реализовано около 600 тыс. кв. метров — практически два годовых объ­ема ввода жилья на территории области.

Народ не остановить?

Но как мы знаем, и «Капиталист» не раз поднимал эту тему, окончательная цифра сданных в эксплуатацию объе­мов жилья по концу года в большей сте­пени формируется за счет построенно­го в секторе ИЖС. Да, уже лет десять, не меньше, индивидуальное жилищное строительство в Иркутской области по метражу значительно опережает МКД. И этот перекос соответствует и общерос­сийским показателям.

 

В 2025 году доли МКС и ИЖС в регионе распределились так: 17,9% против 82,1%. То есть новые многоквартирные дома со­ставляют менее одной пятой от общего числа сданных жилых «квадратов». Ин­дивидуальными застройщиками в про­шлом году в Иркутской области введено 1 589 тыс. кв. м жилья (+32,4% к 2024 г.).

 

Судя по имеющимся данным от ре­гионального минстроя и Иркутскстата, население Иркутской области строит­ся и строится. Несмотря на известную нестабильность в экономике страны. В 2024 году в регионе в секторе ИЖС было сдано в эксплуатацию 1 200 кв. метров жилья. А в прошлом году — уже полто­ра миллиона!

 

Такими темпами и объемами скоро можно всю область застроить коттедж­ными поселками.

 

К примеру, Иркутский район, наибо­лее активно застраиваемый в последние годы. В 2024-м общий объем площадей, сданных там в эксплуатацию в частном секторе, достиг 760 тыс. кв. метров. Про­шлый год добавил еще почти миллион — 945,6 тыс. кв. метров.

 

И здесь бы представителям иркут­ского минстроя возрадоваться: к концу 2026-го народ опять напряжется и, как обычно в последние годы, добьет объе­мы сданного в эксплуатацию жилья до новой красивой цифры. Или хотя про­шлогоднее значение повторит…

 

Но не все так просто.

Падение спроса

Существуют несколько факторов, про­явившихся в сфере иркутской загородной недвижимости совсем недавно. Именно они и не позволят ИЖС в нашем регио­не и далее набирать рекордные обороты.

 

Первый — скорее общероссийский. Эксперты рынка недвижимости обра­тили на него внимание еще в середине 2025 года. Спрос на строительство част­ных домов резко снизился. Несмотря на высокий интерес к загородному жилью, он не конвертируется в сделки.

 

На сколько сократился спрос? — раз­ные источники давали разные порядки цифр. Если судить по числу кредитов на строительство частных домов, то их ста­ло почти в семь раз меньше по количе­ству и в 4,5 раза по сумме, чем в 2024-м.

 

Ассоциация деревянного домостро­ения (АДД) оценивает падение спро­са еще выше: число сделок упало в де­сять раз.

 

Некоторые крупные застройщики фиксировали двукратное падение спро­са на загородные дома.

 

Среди причин — завершение льготной программы, которая рань­ше активно поддерживала спрос на загородное жилье, введение эскроу-счетов при строительстве частных до­мов по договорам подряда. Кроме это­го, отмечалось, что свою роль сыграл исчерпавшийся отложенный спрос, сформированный в период пандемии. Ажиотажный спрос предыдущих лет был в значительной степени удовлет­ворен, что способствовало общему ох­лаждению рынка.

 

В Иркутской области в целом ситуа­ция сходная. Частные застройщики, ак­тивно работавшие до этого, в 2025-м вы­нуждены были приостанавливать ввод новых объектов.

 

— Я разговаривал с людьми, кото­рые занимались ИЖС. В 2024 году они строили под сотню домов в Хомутово. В прошлом году не построили ни одно­го, потому что не смогли продать по­ловину построенных ранее, — в ходе круглого стола с девелоперами, про­шедшего в Иркутске, рассказал Арка­дий Астрахан, представитель застрой­щика ГК «Вместе».

Картонные домики и первые иски

Еще одна причина падения спроса — именно в нашем регионе (хотя такое вполне вероятно в любом регионе) — массовое, но некачественное строитель­ство частных домов. Кстати, на тех же по­лях в Хомутово.

 

В прошлом году об этой проблеме, как о настоящей угрозе для рынка, начали говорить представители местной строй-сферы. Хотя возможно, тему стоило под­нять раньше, а не после того, как люди в холодных домах, взятых по ипотеке, с трудом пережили первую-вторую зиму.

 

Сейчас уже ни для кого не секрет, что немалую часть регионального прироста в секторе ИЖС обеспечивают фактически времянки — дома с тонкими стенами, по­строенные без соблюдения стандартов. Их массово возводят недобросовестные девелоперы на бывших землях сельхоз­назначения и продают как круглогодич­ное жилье.

 

Про схему недобросовестных девело­перов, которая приобрела массовый ха­рактер и работает далеко не первый год, наш журнал уже рассказывал. Рынок бук­вально наводнили «домики из 18-го бру­са» с минимальной себестоимостью. Они быстро возводятся из самых дешевых ма­териалов, без утепления и разрешитель­ной документации. Люди покупали эти «картонные» домики из-за их дешевиз­ны. Цены на них в полтора-два раза ниже стоимости стандартной городской двух­комнатной квартиры на вторичном рын­ке в Иркутске.

 

Логичным, хотя и неожиданным раз­витием этой темы стало создание ре­естра граждан, пострадавших от не­добросовестных застройщиков при строительстве частных домов с ис­пользованием ипотеки. Его запустил минстрой региона. Это своеобразный черный список, в который по заявке жи­телей вносят не исполнивших обязатель­ства подрядчиков.

 

«Мы должны знать каждого постра­давшего в лицо... Призываю всех обра­щаться в министерство», — заявил ми­нистр строительства Иркутской области Алексей Емелюков.

 

Кстати, иркутские юристы отмечают резкий рост числа судебных исков про­тив подрядчиков. Проблемы касаются не только долгостроев, но и низкого каче­ства готовых домов. В данное время та­ких исков на рассмотрении уже несколь­ко десятков.

Тысячи неновых домов

И еще один аргумент в пользу прогно­за «Капиталиста» по ситуации в строй-сфере региона к концу года. Сегмент ИЖС войдет в отрицательную зону и потому, что основная масса сданных в эксплуатацию в 2025 году частных до­мов — это не новые дома, не построен­ные только что.

 

— Большая часть заявленных объ­емов — это не новое строительство, а оформление уже существующего жилья. Сотни тысяч квадратных метров ввода — это не новый ИЖС. Государство просто стимулирует людей оформлять жилье в собственность. Гаражная амнистия, дач­ная амнистия и прочие меры — для того, чтобы люди оформляли недвижимость и платили налоги. Это не связано с реаль­ной стройкой, — слова Аркадия Астра­хана цитирует СИА.

 

Действительно, за впечатляющей ста­тистикой по ИЖС в нашем регионе скры­вается история с дифтарифами. Она за­ставила людей регистрировать свои дома, построенные и десять, и двадцать лет на­зад, поскольку получить льготу по тарифам на электроотопление могут только домохо­зяйства, занесенные в списки Росреестра.

 

Сколько таких незарегистрирован­ных домов в Иркутской области? До про­шлого года никто и не задумывался, в том числе и региональные чиновники. Но начали считать. В феврале 2025-го, когда дифтарифы уже ввели, насчитали 378 тысяч домовладений, пользующих­ся электроотоплением. 40 тысяч из них не были зарегистрированы (цифры на тот момент были не окончательными).

 

Те жители региона, кому это было особо необходимо, чтобы получить льго­ту, оформили свои дома еще в 2025-м. Еще «сдавать в эксплуатацию» в таких объемах скорее всего больше нечего…

 

Завершим этот обзор фразой, совсем недавно сказанной президентом Союза строителей Иркутской области Викто­ром Ильичевым.

 

— Сегодня, когда есть однозначная ситуация кризиса, которая с нашей экс­пертной точки зрения продлится три-четыре года, очень сложно надеяться на федеральные субвенции или изменение внешней политики. Максимальное, что мы можем сделать на региональном уров­не — это объединять усилия. Думать, что мы можем сделать, чтобы сохранить силы для будущего рывка.

 

Василий Потемкин

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 1 (132) Апрель - Май 2026 года

• Число просмотров: 246